Immobilier résidentiel au Canada en avril 2025 : un marché au point mort face à l’incertitude commerciale

En avril 2025, le marché résidentiel canadien a marqué un coup d’arrêt, victime d’une conjoncture commerciale incertaine et d’un climat d’attente généralisé. Si les ventes de logements sont restées quasi stables, l’offre s’est enrichie de nouveaux biens et l’inventaire global a atteint son plus haut niveau depuis 2019.

Vue d’ensemble nationale

Chiffres clés du mois d’avril 2025

• Ventes de logements : – 0,1 % entre mars et avril (après quatre mois de contraction).
• Nouvelles inscriptions : – 1,0 % entre mars et avril.
• Inscriptions actives : + 1,9 % en un mois, quatrième hausse consécutive.
• Mois d’inventaire : 5,1 mois (plus haut depuis avril 2019 hors Covid).
• Indice composite de prix : – 1,5 % de mars à avril (Teranet–Banque Nationale).

Ces indicateurs témoignent d’un resserrement progressif de la demande face à une offre plus abondante, dans un contexte économique où les mesures de rétorsion commerciale avec les États-Unis pèsent sur la confiance des acheteurs.

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Les grandes tendances d’avril

1. Un marché des ventes en pause

• Les ventes de logements annuelles ont reculé de 9,8 % par rapport à avril 2024, atteignant leur plus bas niveau pour un mois d’avril depuis 2009.
• Six provinces affichent une hausse mensuelle des ventes (Nouveau-Brunswick +5,2 %, Manitoba +3,3 %, Québec +2,0 %, Terre-Neuve +1,9 %, Nouvelle-Écosse +1,8 %, Ontario +1,1 %).
• La Colombie-Britannique (– 2,3 %), l’Alberta (– 3,4 %), la Saskatchewan (– 6,3 %) et l’Île-du-Prince-Édouard (– 6,5 %) sont à la traîne.

2. Offre et inventaire en hausse

• Bien que les nouvelles inscriptions aient légèrement diminué, les biens disponibles ont progressé en raison du contexte morose des ventes.
• Le ratio des inscriptions actives par rapport aux ventes (mois d’inventaire) a grimpé à 5,1 mois, niveau le plus élevé depuis 2019 hors pandémie.

3. Rebond spectaculaire des mises en chantier

• • 30,1 % en avril pour atteindre 278 600 unités (données annualisées).
• Forte progression dans les centres urbains (+ 57 100 unités) et les zones rurales (+ 7 300 unités).
• Hausse à la fois dans le collectif (+ 54 600 unités) et l’individuel (+ 2 500 unités).

4. Baisse modérée des prix de l’habitation

• L’indice composite national Teranet–Banque Nationale recule de 1,5 % sur un mois.
• Neuf des onze zones métropolitaines (RMR) affichent un recul, dont Halifax (– 4,9 %), Hamilton (– 3,9 %) et Toronto (– 2,7 %).
• Seuls Edmonton (+ 1,0 %) et Calgary (+ 0,8 %) résistent à la tendance.

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Zoom sur les grands centres urbains

Toronto

• Ventes : + 1,8 % en avril, mais – 27,3 % depuis janvier.
• Offre : – 7,6 % de nouvelles inscriptions ; inscriptions actives au plus haut depuis 2008.
• Contexte : marché assoupli, défi de l’accès au crédit et effet psychologique des tarifs commerciaux.

Montréal

• Ventes : – 0,3 % mensuel, mais + 10,4 % en glissement annuel (meilleur avril depuis 2021).
• Offre : + 3,5 % de nouvelles inscriptions, stock d’avril au plus haut depuis juin 2022.
• Résilience : recul limité des ventes (– 6,4 % depuis novembre), meilleure performance que Toronto (– 35,4 %) et Vancouver (– 29,9 %).

Vancouver

• Ventes : – 3,3 % en avril, cinquième baisse mensuelle consécutive.
• Offre : – 1,0 % de nouvelles inscriptions ; inscriptions actives au sommet depuis août 2013.
• Accessibilité : problèmes persistants pour les primo-accédants malgré un inventaire grandissant.

Calgary

• Ventes : stabilité relative (- 0,0 %) en avril, mais trend baissier depuis trois mois.
• Offre : nouvelle hausse des inscriptions ; inventaire en forte progression (+ 94,6 % annuel).
• Particularité : conditions demeurent équilibrées comparées à la moyenne historique.

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Perspectives régionales et opportunités

1. Ontario : Conditions particulièrement souples, inventaire étoffé en zones urbaines et périphériques.
2. Québec : Marché encore tendu, mais résilience de la demande francophone.
3. Alberta et Prairies : Hausse marquée des mises en chantier, chaînes d’approvisionnement locales favorables.
4. Maritimes : Croissance modérée des ventes, attractivité renouvelée pour les acheteurs interprovinciaux.

Dans l’ensemble, l’équilibre entre offre et demande reste fragile : les acheteurs patientent en quête de repères sur la scène internationale, tandis que les vendeurs redoutent une décote si le rebond de la construction se poursuit.

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Conclusion

Le marché résidentiel canadien d’avril 2025 illustre une pause historique, tiraillé entre des stocks croissants et une demande en recomposition. Si la stabilisation des mises en chantier offre une lueur d’optimisme pour la prochaine phase économique, l’échéance des négociations commerciales avec les États-Unis demeure le facteur décisif : elle pèsera sur la confiance des ménages et orientera, à court terme, le cap des prix et des volumes de vente.

Article rédigé par Daren King pour BNC Économie et Stratégie – 20 mai 2025.