Investissement locatif : Top 10 des villes françaises pour un rendement maximal

Introduction

Investir dans la pierre reste un pilier de la constitution d’un patrimoine durable. Pourtant, au-delà des chiffrages financiers et des simulations de cash-flow, le nerf de la guerre pour tout investisseur réside dans l’emplacement de son bien. En France, certaines villes offrent des rendements locatifs particulièrement attractifs grâce à un prix d’acquisition modéré, une tension locative soutenue ou encore une dynamique urbaine favorable. Découvrez notre classement des 10 villes françaises où votre investissement locatif génèrera le meilleur rendement, ainsi que les critères clés pour affiner votre choix.

Nord vs Sud : arbitrage prix et rendement

En France, on observe généralement une différence de rentabilité entre les villes du Nord et celles du Sud. Les agglomérations plus modestes du nord, telles que Saint-Étienne ou Le Mans, présentent des prix au mètre carré plus bas — et donc une rentabilité brute souvent supérieure à 9 %. À l’inverse, les villes méditerranéennes affichent un prix plus élevé, mais peuvent séduire par un marché touristique dynamique.

Éléments à garder en tête :

• Dans les villes moyennes au prix modéré, le rendement brut peut dépasser les 7 % sans effort particulier de rénovation.
• Dans les grandes métropoles du Sud, la plus-value à long terme et le tourisme peuvent compenser un rendement brut plus modeste.
• Pour le calcul du rendement net, hors charges et impôts, consultez notre guide dédié.

(Le lien vers notre guide sur la différence entre rendement brut et net : https://stream.estate/fr/guides/calculer-rentabilite-investissement-immobilier)

Top 10 des villes au meilleur rendement locatif

Vous trouverez ci-dessous notre palmarès des 10 communes françaises offrant la meilleure rentabilité locative brute, chiffrée sur la base du loyer moyen constaté et du prix d’acquisition au mètre carré. Les chiffres sont des moyennes indicatives et nécessitent une étude personnalisée avant tout investissement.

1. Saint-Étienne (10,12 %)

• Prix moyen : 1 263 €/m²
• Meilleurs quartiers : Cours Fauriel, Manufacture–Plaine Achille, Bergson, Badouillère, Hyper-centre

Saint-Étienne, historiquement une ville industrielle en reconversion, bénéficie d’un parc ancien accessible et d’un public étudiant en croissance. La proximité de Lyon renforce sa dynamique et limite l’insécurité locative, avec un taux de rendement brut qui dépasse souvent 10 %.

2. Le Mans (9,26 %)

• Prix moyen : 2 024 €/m²
• Meilleurs quartiers : Vieux Mans, Ribay, Saint-Nicolas

Célèbre pour sa course automobile, Le Mans attire chaque année 150 000 visiteurs pendant les 24 H. Son tissu économique diversifié et ses espaces verts en font une ville agréable pour les ménages, assurant une demande locative constante, notamment sur les studios et deux-pièces.

3. Angers (7,44 %)

• Prix moyen : 3 221 €/m²
• Meilleurs quartiers : Justices–Madeleine, La Fayette, Saint-Michel–Saint-Serge, Belle Beille

Angers, avec son centre-ville médiéval et ses nouveaux quartiers en développement, attire étudiants et familles. Sa politique culturelle et économique soutenue profite à l’immobilier, offrant un rendement brut moyen proche de 7,5 % pour un studio.

4. Reims (7,31 %)

• Prix moyen : 2 572 €/m²
• Meilleurs quartiers : Jean-Jaurès, Clémenceau, Barbâtre, Centre-ville

À deux heures de Paris, la “Cité des Sacres” combine patrimoine historique, renommée du Champagne et zones d’affaires. Le marché locatif y est animé, notamment pour la colocation étudiante et les petits appartements.

5. Marseille (6,64 %)

• Prix moyen : 3 388 €/m²
• Meilleurs quartiers : La Joliette, Baille, Noailles, Chutes-la-Vie

Marseille, entre mer et collines, séduit par son climat et son fort potentiel touristique. En dépit de prix en hausse, le rendement brut sur studio reste compétitif et la perspective de plus-value à long terme attire les investisseurs.

6. Montpellier (6,10 %)

• Prix moyen : 3 371 €/m²
• Meilleurs quartiers : Écusson, Port-Marianne, Richter, Boutonnet

Ville étudiante et touristique, Montpellier profite de son ouverture sur la Méditerranée et de son réseau TGV. La tension locative élevée et le marché du court terme permettent d’atteindre une rentabilité brute d’environ 6 %.

7. Toulouse (5,99 %)

• Prix moyen : 3 775 €/m²
• Meilleurs quartiers : La Cartoucherie, Compans-Caffarelli, Lardenne, Ponts-Jumeaux

Grâce à l’aéronautique et à la recherche, Toulouse attire un flux constant de cadres et d’étudiants. Son développement urbain et son accessibilité renforcent la stabilité du marché locatif.

8. Rennes (5,99 %)

• Prix moyen : 4 143 €/m²
• Meilleurs quartiers : Beaulieu, Sainte-Thérèse, Villejean, Hyper-centre, Quartier de la Gare

Rennes allie qualité de vie, dynamisme high-tech et patrimoine. Le rendement brut reste solide sur de petits surfaces destinées aux étudiants et jeunes actifs.

9. Nantes (5,89 %)

• Prix moyen : 3 862 €/m²
• Meilleurs quartiers : Centre-ville, Île de Nantes, Procé Moncelet

Métropole de l’Ouest en forte croissance démographique, Nantes propose un bon équilibre entre prix et loyers, tout en bénéficiant d’une forte attractivité touristique et économique.

10. Lille (5,88 %)

• Prix moyen : 3 563 €/m²
• Meilleurs quartiers : Vieux-Lille, Vauban-Esquermes, Fives, Centre

Lille, carrefour européen à la frontière belge, offre un cadre de vie apprécié des étudiants et des frontaliers. L’Eurostar et le développement de la métropole favorisent la demande locative.

Critères essentiels pour bien choisir sa ville

Au-delà du rendement brut, plusieurs indicateurs permettent de valider ou de relativiser un projet :

Tension locative

Elle mesure le déséquilibre entre offre et demande. Une forte tension se traduit par des loyers en hausse et un faible taux de vacance. Paris et Lyon sont emblématiques, mais certaines moyennes villes comme Rennes ou Le Mans présentent aussi une forte pression locative.

Évolution démographique

Une population croissante, notamment via l’arrivée d’étudiants ou de jeunes professionnels, garantit un flux conséquent de locataires. Montpellier, Bordeaux, Toulouse et Nantes affichent une croissance annuelle supérieure à 1 %.

Dynamique des prix

Investir dans une zone où les prix sont en progression assure souvent une plus-value à moyen terme. Tours (+17 % en un an), Angers (+17 %) et Brest (+14 % en 2021) illustrent cette tendance.

Projets d’urbanisme et économie locale

Les infrastructures (TGV, tramway, nouveaux quartiers) et les pôles d’activité (campus, hôpitaux, zones d’affaires) renforcent l’attractivité. À Bordeaux, le projet Euratlantique a fait grimper les prix de 20 à 30 % en zones ciblées.

Pour suivre les dernières évolutions du marché immobilier français, retrouvez notre analyse : https://stream.estate/fr/actualites/tendances-marche-immobilier

Conclusion

Choisir la bonne ville pour un investissement locatif, c’est trouver l’équilibre entre rendement immédiat et potentiel de plus-value. À chaque profil (rentier, primo-investisseur, investisseur à long terme) correspond une stratégie : privilégier un rendement brut élevé dans les villes industrielles en reconversion ou miser sur la croissance démographique et les projets urbains dans les métropoles. En combinant les critères de tension locative, d’évolution des prix et des populations, vous maximiserez vos chances de succès et de rentabilité sur le long terme.