Pourquoi les millionnaires délaissent l'immobilier au profit des actifs numériques

Introduction

L’immobilier a longtemps été la pierre angulaire de la stratégie patrimoniale des millionnaires : selon le cabinet Knight Frank, plus de 68 % d’entre eux détiennent principalement ce type d’actif. Pourtant, un mouvement inédit s’accélère depuis 2022 : ces investisseurs fortunés revendent massivement leurs biens pour se tourner vers de nouvelles classes d’actifs plus liquides et porteuses de rendement. Dans cet article, nous analysons les raisons de ce désengagement et identifions les solutions adoptées par les millionnaires pour diversifier leur portefeuille. Vous découvrirez comment exploiter ces tendances et comment répliquer, à votre échelle, les choix d’investissement de cette élite financière.

1. Les facteurs de désengagement des millionnaires

1.1 La hausse des taux d’intérêt

Depuis 2022, les taux d’intérêt ont connu une remontée significative, notamment en Europe. En France, le taux moyen pour un primo-accédant frôle désormais les 3,11 %, un niveau historiquement élevé. Or, lorsqu’un investisseur recourt à l’effet de levier bancaire, chaque point de taux supplémentaire se traduit par une augmentation directe du coût de son emprunt. Les mensualités grimpent, le service de la dette pèse davantage, et le rendement net se réduit mécaniquement. Dans un contexte où les loyers progressent moins vite que les intérêts, l’écart entre revenus locatifs et charges d’emprunt se creuse dangereusement.

1.2 L’alourdissement de la fiscalité et de l’administration

Au-delà de la hausse des taux, la fiscalité pèse de plus en plus lourd sur les propriétaires. Entre 2020 et 2024, la taxe foncière a bondi de plus de 30 % en moyenne dans les grandes villes européennes, avec des pics à 50 % pour certains territoires urbains. À cela s’ajoute la complexité administrative : plafonnement des loyers dans plus de 60 % des grandes villes, procédure d’expulsion allongée (jusqu’à deux ans en cas de squat), et prélèvements sociaux sur les revenus fonciers. Les pouvoirs publics, en quête de recettes pour combler leurs déficits, ciblent prioritairement l’immobilier. Cette « friction fiscale » réduit la rentabilité brute et décourage les investisseurs qui subissent davantage de risques juridiques et de contraintes administratives.

1.3 La stagnation et la cyclicité du marché

Le marché immobilier européen affiche une croissance quasi nulle : en 2024, selon le cabinet Knight Frank, les prix n’ont progressé que de 0,2 % en moyenne. Face à cette stagnation, les investisseurs se sentent privés de la plus-value espérée. Morgan Stanley rappelle également la cyclicité des actifs : chaque décennie a ses stars (immobilier, actions, métaux précieux, cryptomonnaies, etc.). Or, la banque d’investissement anticipe une correction de 10 à 20 % sur l’immobilier d’ici fin 2025. Cette perspective renforce l’idée qu’il est temps de sortir d’un cycle haussier érodé pour se repositionner dans des classes d’actifs susceptibles d’entrer dans une phase ascendante.

1.4 La liquidité et la réactivité

Contrairement aux actifs financiers, un bien immobilier est par nature peu liquide : la vente peut prendre plusieurs mois, voire des années, et générer des coûts de transaction élevés (frais d’agence, notaire, diagnostics). En période d’instabilité économique, disposer de liquidités est un avantage stratégique : pouvoir arbitrer rapidement entre différentes opportunités, protéger son capital en cas de retournement de cycle, saisir des remises sur des actifs de qualité. Les millionnaires cherchent à réduire cette « immobilisation » de leur capital en faveur d’instruments financiers ou numériques plus flexibles.

2. Les nouvelles classes d’actifs prisées par les millionnaires

2.1 ETF et marché boursier américain

Les ETF (Exchange Traded Funds) offrent un accès simple et diversifié aux principales places boursières, notamment aux États-Unis, moteur historique de la croissance mondiale. En investissant dans un ETF S&P 500 ou Nasdaq, on acquiert une part de centaines d’entreprises, profitant à la fois de l’augmentation des cours et des dividendes versés. Ces produits présentent plusieurs atouts : faible coût de gestion (souvent inférieur à 0,2 % par an), liquidité quotidienne, rééquilibrage automatique et transparence.

En complément, certaines thématiques sectorielles (technologie, santé, énergies renouvelables) sont accessibles via des ETF spécialisés. Vous pouvez ainsi surpondérer une industrie en phase de croissance, tout en limitant le risque lié à l’échec d’une seule entreprise. Le mécanisme de réinvestissement automatique des dividendes (DVR) renforce l’effet « boule de neige » de votre capital. Par ailleurs, l’achat d’ETF se fait en quelques clics via un compte-titres ordinaire ou un PEA, ce qui en fait un instrument accessible à tous.

2.2 Private equity et business en ligne

Le private equity permet d’investir dans des entreprises non cotées, souvent à un stade de développement avancé, avec un potentiel de valorisation élevé. Par exemple, certaines plateformes spécialisées proposent de co-investir dans des business en ligne : e-commerce, SaaS, marketplaces ou éditeurs de contenu. L’intérêt est double : toucher chaque mois une part des profits générés (rendement opérationnel) et bénéficier d’une plus-value lors de la revente de l’activité.

Pour réussir dans le private equity, une due diligence rigoureuse est indispensable : analyse du business model, vérification des comptes, compréhension du besoin en fonds de roulement, étude du marché adressable… Les tickets d’entrée varient de quelques dizaines de milliers à plusieurs centaines de milliers d’euros, selon la maturité de la société. L’horizon d’investissement conseillé est de 5 à 8 ans, le temps nécessaire pour optimiser la croissance, structurer l’organisation et préparer la sortie (recherche de repreneur, IPO ou fusion). Cette classe d’actifs offre typiquement des multiples de sortie (ratio valeur de revente/valeur d’achat) compris entre 2x et 5x.

2.3 Cryptomonnaies et autres actifs digitaux

Les cryptomonnaies, NFT ou jetons de gouvernance (DAO) représentent une part marginale mais croissante du patrimoine des investisseurs fortunés. Ces actifs se caractérisent par une très haute volatilité, mais offrent de fortes opportunités de rendement à long terme et des mécanismes de staking ou de distribution de revenus. Ils permettent aussi d’accéder à des projets innovants (DeFi, Web3, metavers), tout en étant facilement transférables et stockables digitalement.

Au-delà des tokens les plus connus comme le Bitcoin ou l’Ethereum, des protocoles DeFi (finance décentralisée) proposent des rendements de staking ou de farming pouvant dépasser 5 % par an, parfois beaucoup plus selon le niveau de risque. Les stablecoins, adossés à un actif fiat, offrent quant à eux une alternative pour diversifier votre cash management et gagner un faible rendement sans la volatilité des cryptos. Enfin, les NFT et jetons non fongibles ouvrent la voie à la tokenisation d’actifs réels (œuvres d’art, immobilier fractionné) et de projets culturels ou sportifs.

3. Comment répliquer la stratégie des millionnaires

3.1 Définir votre allocation d’actifs

Commencez par déterminer votre profil de risque et vos objectifs à moyen et long terme. Une allocation équilibrée peut ressembler à : 30 % immobilier (pour la sécurité et la diversification), 30 % actions ou ETF (croissance et dividendes), 30 % private equity ou business en ligne (rendement opérationnel et plus-value) et 10 % d’allocations plus spéculatives (cryptomonnaies, convictions personnelles). Adaptez ces ratios selon votre tolérance, votre horizon d’investissement et vos projets (achat de résidence principale, retraite, transmission).

3.2 Préparer votre transition hors immobilier

Si vous détenez déjà un patrimoine immobilier, planifiez sa décote potentielle et les frais associés à la vente. Vérifiez vos conditions de crédit et anticipez les délais de cession. Réinvestissez progressivement les liquidités libérées pour bénéficier du principe de « dollar cost averaging » : échelonnez vos achats d’ETF ou de parts de private equity afin de lisser le risque de timing.

3.3 Outils et ressources pour démarrer

Pour optimiser vos calculs de rentabilité avant toute décision immobilière, consultez notre guide complet sur le calcul de rentabilité des investissements immobiliers : https://stream.estate/fr/guides/calculer-rentabilite-investissement-immobilier. En complément, de nombreuses plateformes en ligne proposent des simulateurs, des webinaires et des formations dédiées à chaque classe d’actifs. N’hésitez pas à diversifier vos sources d’information et à échanger avec des professionnel·le·s certifié·e·s.

4. Risques et précautions

4.1 Évaluer la volatilité et le risque de perte

Même les millionnaires avertis ne sont pas à l’abri d’une chute brutale des marchés. Les ETF peuvent perdre 15–20 % en quelques semaines en cas de crise, et les cryptomonnaies plus de 50 % en quelques jours. Avant d’investir, définissez un seuil de tolérance à la perte et ne mobilisez qu’une part de votre capital que vous êtes prêt à voir fluctuer ou immobiliser.

4.2 Comprendre les frais et la fiscalité des actifs numériques

Les frais de gestion des ETF, bien que faibles, s’ajoutent aux commissions de courtage. Le private equity comporte souvent des frais d’entrée (2 % à 3 %) et de sortie (20 % de carried interest sur les gains). Les cryptomonnaies peuvent générer des frais de transaction (gas fees sur Ethereum) ou de performance sur certaines plateformes de lending. Renseignez-vous également sur le régime fiscal applicable : flat tax, imposition au barème progressif, TVA sur certains services, etc.

4.3 Sécuriser ses comptes et choisir ses contreparties

Entre hacking, faillites d’échanges (MtGox, FTX) ou fraudes, la sécurité est un enjeu majeur. Optez pour des courtiers régulés, activez systématiquement la double authentification (2FA), conservez la majorité de vos cryptoactifs sur des portefeuilles hardware (« cold wallets ») et vérifiez la solidité financière et la réputation des plateformes de private equity.

Conclusion

Face à la hausse des taux d’intérêt, à la fiscalité croissante, à la stagnation des prix et au besoin de liquidité, de nombreux millionnaires européens revendent aujourd’hui leurs biens immobiliers pour se tourner vers des actifs numériques (ETF, private equity, cryptomonnaies). Ces choix, fondés sur l’analyse de grands cycles économiques et la recherche d’une meilleure agilité financière, peuvent inspirer tout investisseur soucieux de diversifier son patrimoine. Adaptez ces stratégies à votre profil, munissez-vous des bons outils et anticipez chaque étape pour tirer pleinement parti de cette nouvelle ère d’investissement.