Parc privé locatif : dispositif fiscal universel et statut des foncières intermédiaires pour booster le logement

La crise du logement en France appelle des solutions innovantes. L’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers (UNPI) propose deux dispositifs complémentaires pour renforcer l’offre locative privée sans alourdir la dépense publique :

1. Un Dispositif Fiscal Universel des Revenus Locatifs (DFURL), simple et neutre entre neuf et ancien.
2. Un Statut des Foncières Intermédiaires des Territoires (FIT), dédié aux entrepreneurs régionaux de l’immobilier.

Ces mesures visent à encourager les bailleurs privés – particuliers ou professionnels – à maintenir et développer leur rôle clé dans l’accès au logement.

Pourquoi réformer la fiscalité du parc privé locatif ?

Malgré 7,4 millions de logements privés loués et 5,1 millions de bailleurs, plusieurs freins pèsent sur le parc privé locatif :

• Sur-règlementation (encadrement des loyers, permis de louer) ;
• Charges fiscales et taxes foncières en forte hausse depuis dix ans ;
• Obligations environnementales strictes (travaux énergétiques avant 2025–2034).

Sans un cadre fiscal solidaire et performant, la motivation des bailleurs faiblit et le parc se contracte, aggravant la pénurie de logements.

Les enjeux du parc privé locatif en chiffres

1. 7 400 000 logements privés loués par 5 100 000 bailleurs particuliers.
2. 23 % des ménages logés dans le parc privé, contre 18 % dans le social.
3. 120 000 mutations annuelles, soit 1,2 million de relocations sur dix ans.
4. Un parc majoritairement urbain (73 % en habitat collectif).
5. 1680 Md € de patrimoine locatif d’habitation (sur 14 500 Md € de patrimoine national).

Typologie des bailleurs

• Bailleurs particuliers : généralement propriétaires d’un seul logement, ils assurent une part essentielle de l’offre, notamment pour les petites surfaces destinées aux jeunes et aux ménages mobiles.
• Foncières intermédiaires des territoires : entrepreneurs régionaux qui gèrent plusieurs immeubles (dents creuses, murs commerciaux, immeubles à réhabiliter), jouent un rôle d’aménageur local et dynamisent les centres-villes.

1. Le Dispositif Fiscal Universel des Revenus Locatifs (DFURL)

1.1 Principes clés

• Amortissement du capital bâti : 80 % de la valeur à 2 % par an.
• Amortissement des gros travaux : 5 % par an sur 20 ans (contre 2 % en Allemagne).
• Réintégration au bout de 10 ans dans la valeur résiduelle.
• Déduction inchangée des charges courantes, des petits entretiens et des intérêts d’emprunt.
• Report illimité du déficit sur le revenu global.

1.2 Impacts économiques

• Base imposable ajustée : de ~35,8 Md € (régime actuel) à 17,9 Md € (nouveau statut).
• Coût pour l’État : 3,24 Md €/an à régime de croisière (sur 20 ans).
• Gain de rendement estimé à +0,8 % à +0,9 % de TRI (taux de rendement interne).
• Neutralité entre investissement dans le neuf et dans l’ancien.

1.3 Exemple concret à Paris

Pour un T3 de 75 m² acquis 735 000 € (9 800 €/m²) loué 3,5 % brut (25 725 €/an) :

• Amortissement capital : 14 700 €
• Amortissement travaux : 1 000 €
• Revenu imposable ramené à 3 308 € (contre 18 008 € aujourd’hui).
• Trésorerie disponible renforcée de près de 6 000 € la première année.

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2. Le Statut des Foncières Intermédiaires des Territoires (FIT)

2.1 Qui sont les foncières intermédiaires ?

Entreprises régionales assises sur un patrimoine immobilier robuste, les FIT interviennent sur des opérations complexes (surélévations, réhabilitations, dents creuses) et favorisent la dynamisation économique et la rénovation énergétique des territoires.

2.2 Conditions d’éligibilité (DFIT)

Critères juridiques et financiers :

• Société assujettie à l’IS dont l’activité principale est immobilière.
• CA ≥ 1,5 M€ de loyers HT + refacturations.
• ≥ 75 % d’actifs immobiliers en UE.

Critères professionnels :

• Dirigeant à plein temps (≥ 50 % de ses revenus professionnels).
• Au moins 1 ETP salarié.

2.3 Avantages et engagements

Avantages :

• Exonération d’IFI sur les titres éligibles.
• Accès au régime “Dutreil” en transmission.
• Reconnaissance officielle auprès des pouvoirs publics et des banques.

Engagements :

• Formation continue obligatoire (≥ 30 h/3 ans).
• Réserve spéciale d’investissement (30 % du résultat annuel).
• Charte qualité et bilans triennaux d’amélioration énergétique.

Pour guider les entrepreneurs débutants, consultez notre guide pour réussir son premier investissement immobilier.

Des défis et points de vigilance

• Impact budgétaire pour l’État à court terme.
• Complexité de mise en œuvre des nouveaux outils d’amortissement.
• Montée en compétences nécessaire pour maîtriser les obligations fiscales et environnementales.
• Suivi rigoureux des engagements qualitatifs et financiers.

Pourquoi ces mesures sont vitales pour l’avenir du logement

• Encourager les bailleurs à poursuivre leurs investissements et travaux.
• Augmenter l’offre locative privée et stabiliser les loyers.
• Faciliter la rénovation énergétique du parc ancien.
• Dynamiser l’économie locale (artisans, notaires, diagnostics, agences).

Conclusion

L’UNPI démontre qu’il est possible de concilier simplification fiscale, équité budgétaire et intérêt général. Le Dispositif Fiscal Universel et le Statut DFIT offrent un cadre robuste pour soutenir le parc privé locatif, stabiliser le marché et répondre à l’urgence du logement en France.

Ces propositions, fondées sur l’expérience des bailleurs et l’analyse économique, méritent d’être examinées par les pouvoirs publics pour garantir un avenir meilleur à tous les Français.