Le Coût Réel de la Rénovation Énergétique des Immeubles de Bureaux : Analyse Financière et Viabilité

Introduction

La transition vers un environnement bâti plus durable n'est plus une aspiration mais une nécessité urgente. À travers l'Europe, le mandat ESG (Environnement, Social, Gouvernance) établit des objectifs clairs qui exigent des actions concrètes. Le secteur immobilier commercial se trouve à un carrefour stratégique, confronté au double défi de répondre à ces exigences ambitieuses de durabilité tout en assurant la viabilité économique des investissements.

Cette étude complète, menée par la Society of Chartered Surveyors Ireland (SCSI) en collaboration avec AIB, examine les coûts réels et la faisabilité financière de la rénovation énergétique des immeubles de bureaux commerciaux. Elle souligne le rôle crucial que jouera la rénovation dans l'atteinte des objectifs ESG, la réduction des empreintes carbone, et la garantie que le parc commercial reste adapté à un marché en constante évolution.

Le contexte réglementaire et l'état du marché

Cadre législatif européen

Le parc immobilier européen devra atteindre un niveau amélioré d'efficacité énergétique et être largement décarboné d'ici 2050. L'introduction de la Directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD) et la Directive sur l'efficacité énergétique imposent des normes plus strictes aux bâtiments commerciaux anciens, notamment les bureaux.

L'EPBD définit une trajectoire pour atteindre un parc immobilier à émissions nulles d'ici 2050 en réduisant considérablement la demande énergétique des bâtiments et en passant aux sources d'énergie renouvelable. Elle renforce également le rôle des certificats de performance énergétique (CPE) pour fournir des informations claires sur la performance énergétique d'un bâtiment, tout en encourageant des rénovations profondes des bâtiments existants, en particulier les moins performants.

Standards minimums de performance énergétique

Des standards minimums de performance énergétique (MEPS) pour les propriétés non résidentielles les moins performantes ont été établis dans le cadre de l'EPBD. D'ici 2030, il sera exigé que 16% des bâtiments les moins performants répondent aux MEPS, et 26% d'ici 2033. Ces MEPS, et la façon dont ils sont mesurés et appliqués, seront définis par chaque pays.

Selon les dernières données statistiques, seulement 27% des bâtiments construits entre 1900 et 1977 ont un certificat énergétique d'au moins B ou supérieur. Pour atteindre les objectifs désignés, la rénovation du parc immobilier commercial existant est nécessaire. L'environnement bâti représente environ 37% de nos émissions et est classé aussi important que les transports et l'agriculture en termes de réduction de ces émissions.

Tendances du marché immobilier commercial

Le marché immobilier commercial en Europe navigue dans un paysage marqué par l'optimisme malgré les tensions géopolitiques et une croissance économique inégale. Le marché des bureaux connaît une évolution significative vers des propriétés durables avec des installations améliorées, motivée par la nécessité d'attirer les travailleurs de retour au bureau.

En Europe, on observe une légère hausse du sentiment d'investissement dans l'immobilier commercial. Plus spécifiquement, la demande pour des bureaux durables augmente considérablement, avec 54% des experts notant une demande accrue des occupants et 42% des investisseurs. Notamment, 77% des experts s'attendent à une hausse de la demande en matière de rénovation énergétique.

Méthodologie et approche de l'étude

Pour mener cette analyse, la SCSI a établi un groupe d'experts composé d'experts-géomètres agréés. Les experts-géomètres quantitatifs ont développé un modèle de calcul des coûts et ont examiné les données de coûts provenant de sept études de cas commerciales diverses. Ces études de cas représentent une variété de types de bureaux, d'âges et de conditions.

L'étude s'est principalement concentrée sur les "coûts durs" de la rénovation, qui sont les dépenses directement liées aux travaux physiques de la rénovation elle-même. Ces coûts comprennent :

• La démolition (dépose des installations existantes)
• Les travaux structurels (modifications de toiture et sous-sols)
• Les travaux sur les enveloppes extérieures (finitions de toiture et murs extérieurs)
• Les finitions intérieures (remplacement des portes, revêtements de sol et plafonds)
• L'installation de services (nouveaux équipements sanitaires et installations mécaniques et électriques)

Les coûts rapportés sont basés sur l'obtention d'un aménagement CAT A, un niveau de base de finition intérieure adapté aux locataires commerciaux. Les coûts présentés excluent les "coûts indirects" tels que les coûts de site, les fonds de contingence, le coût du financement, les frais des autorités locales et la TVA.

Analyse des coûts de rénovation énergétique

Bureaux en bon état

Pour les bureaux en bon état et âgés de 20 à 35 ans, les coûts de rénovation variaient entre 225 €/m² et 1 814 €/m². Le classement énergétique (BER) de ces propriétés allait de E1 à C2 (avant la rénovation), les bureaux atteignant un minimum de C1 après les rénovations, et jusqu'à A3.

Les services, englobant les mises à niveau mécaniques et électriques, représentaient souvent la composante de coût la plus significative. La proportion de ces coûts variait entre 21% et 76% du total.

Selon les experts-évaluateurs, la valeur estimée pourrait changer de 5% à 122% pour ces propriétés, tandis que les revenus locatifs pourraient augmenter de 40% à 66%. Deux propriétés dans ce groupe ont été identifiées comme financièrement viables, avec deux classées comme non viables. L'effet net variait entre -23% et +75% pour celles qui n'ont pas atteint le seuil de viabilité.

Bureaux en état moyen

Les bureaux en état moyen, âgés de 25 à 60 ans, affichaient des coûts de rénovation d'environ 917 €/m² à 1 154 €/m². Le BER de ces propriétés après la rénovation a atteint respectivement un classement B2 et A3.

L'analyse met en évidence les efforts déployés par les études de cas respectives pour améliorer le BER. Les deux ont investi massivement dans des améliorations énergétiques de base, notamment l'éclairage. Cependant, l'une a investi davantage dans des systèmes de contrôle intelligents et des services de gestion des bâtiments, ce qui aurait contribué à atteindre un BER plus élevé.

En termes de viabilité financière, les experts-évaluateurs ont identifié un changement de valeur estimée entre 52% et 73%, avec des revenus locatifs également susceptibles de s'améliorer de 50% à 60%.

Bureau en mauvais état

Le bureau en mauvais état, un bâtiment de 40 ans, a engendré un coût de 1 462 €/m², le deuxième plus élevé parmi les études de cas. Ce bureau était classé D1 avant la rénovation et a atteint un classement B après les travaux.

L'état du bureau s'est reflété dans les prix élevés pour l'enveloppe extérieure, les services et les finitions intérieures nécessaires pour répondre à une spécification CAT A. Les services représentaient environ 38% des coûts globaux, tandis que les finitions intérieures comptaient pour environ 23%.

L'exercice d'évaluation réalisé prévoyait que la valeur estimée augmenterait de 61%, tandis que la valeur locative augmenterait de 19%. Malgré ces métriques positives, l'amélioration de la valeur estimée résultant de la rénovation a entraîné un "Effet Net" de -73% et a donc été jugée non viable.

Rentabilité et retour sur investissement

La rentabilité d'un investissement immobilier dépend de nombreux facteurs, et la rénovation énergétique ne fait pas exception. Dans le cadre de cette étude, l'"Effet Net" a été utilisé pour évaluer la viabilité financière, calculé comme un pourcentage des coûts de rénovation par rapport au changement de valeur estimée.

Un "Effet Net" positif suggère que l'augmentation de la valeur estimée après la rénovation est supérieure au coût, indiquant la viabilité financière. À l'inverse, un "Effet Net" négatif suggère que les coûts de rénovation l'emportent sur l'augmentation de la valeur estimée.

Il est fondamental d'interpréter le pourcentage d'"Effet Net" comme un indicateur de viabilité potentielle, et non comme une affirmation définitive de la viabilité du projet au sens large. D'autres facteurs, tels que l'accès au financement, les flux de revenus générés par des locataires in situ, et les avantages stratégiques à long terme de la rénovation n'ont pas été intégrés comme métriques dans la détermination de la viabilité dans cette étude.

Les résultats montrent que sur les sept études de cas, trois ont été jugées financièrement viables selon cette métrique, indiquant que l'augmentation de la valeur immobilière pourrait compenser les coûts de rénovation. Les quatre autres n'ont pas atteint ce seuil, suggérant que les coûts de rénovation dépassaient l'augmentation de valeur anticipée.

Les défis et opportunités de la rénovation énergétique

La relation propriétaire-locataire

Lorsqu'on discute des améliorations de performance des bâtiments comme la rénovation, il est crucial pour les propriétaires et les locataires de comprendre leurs droits et comment engager un dialogue efficace. Les locataires peuvent ne pas toujours chercher des conseils professionnels, et doivent donc comprendre quels types de travaux de rénovation ils sont autorisés à effectuer selon leur bail.

Il existe de nombreuses considérations lorsqu'un propriétaire et un locataire visent à partager les coûts de rénovation. Par exemple, les locataires ont droit à la transparence concernant la façon dont les coûts de rénovation pourraient être inclus dans les charges, et les propriétaires doivent s'assurer que les provisions de charges sont équitables et reflètent les avantages partagés de toute amélioration apportée.

L'expérience de certaines institutions financières montre que l'amélioration de la collaboration propriétaire/locataire a entraîné une adoption croissante de "baux verts", qui intègrent le partage des données d'utilisation d'énergie avec le propriétaire et des clauses de "non-préjudice" au classement BER lors des rénovations effectuées par les locataires.

Le risque d'obsolescence

Les propriétaires de bâtiments commerciaux avec des actifs peu performants et à faible BER sont confrontés au risque d'obsolescence future, d'abandon et d'inoccupation. Tandis que quatre études de cas n'ont pas répondu aux critères de viabilité basés sur la valeur estimée améliorée, cette recherche démontre clairement que l'investissement dans la rénovation des bureaux commerciaux entraîne une augmentation distincte des valeurs locatives (entre 0% et 66%) et une amélioration des rendements nets (entre 1% et 5%).

Cela se traduit par une augmentation globale de la valeur estimée de l'actif, démontrée dans tous les actifs (entre 5% et 122%). De plus, l'investissement dans les mises à niveau des bâtiments protège les actifs du risque réglementaire plus strict à l'approche de 2030 et au-delà.

Recommandations politiques et perspectives d'avenir

Priorité à l'approche "fabric first"

Cette étude souligne que la rénovation des bâtiments et leur BER amélioré peuvent être largement influencés par certaines mesures limitées comme l'installation d'un éclairage plus économe en énergie, de pompes à chaleur, de systèmes de gestion des bâtiments, de panneaux photovoltaïques, etc.

Les retours des experts-géomètres en bâtiment indiquent qu'une approche plus holistique de la rénovation est nécessaire pour que le principe "fabric first" soit prioritaire. De nombreux bâtiments, s'ils sont thermiquement efficaces dans leur rénovation, peuvent profiter de décennies de faibles demandes énergétiques comparativement à une durée de vie de 15 ans pour la plupart des pompes à chaleur et autres installations similaires.

Innovation et numérisation dans la rénovation

La modélisation des informations du bâtiment (BIM) et l'utilisation des normes internationales de gestion de la construction jouent un rôle important dans le développement du "jumeau numérique" d'un bâtiment. À mesure que les bâtiments commerciaux sont rénovés avec de nouvelles technologies et de nouveaux systèmes de génération de chaleur et de ventilation, il est important que les informations concernant les composants du bâtiment, les installations, les garanties et les exigences d'entretien soient toutes enregistrées pour référence future.

Les mesures politiques de subvention à la rénovation devraient également envisager le financement pour soutenir les bâtiments rénovés développant un "jumeau numérique" et encourager l'utilisation du BIM pour les projets de rénovation. Les produits BIM peuvent aider à planifier les projets de rénovation et à minimiser les perturbations causées à l'entreprise.

Encourager les Certificats d'Affichage Énergétique

Plusieurs pays ont mis en œuvre avec succès des Certificats d'Affichage Énergétique (DEC) obligatoires pour accroître la transparence et encourager la rénovation des propriétés commerciales. En rendant les DEC standard pour toutes les propriétés commerciales, cela créerait une demande du marché pour des bâtiments plus performants.

Les parties prenantes concernées devraient davantage encourager les DEC pour tous les bâtiments commerciaux, ce qui améliorerait la transparence sur le marché immobilier, encouragerait les améliorations d'économie d'énergie et aiderait les entreprises et les locataires à prendre des décisions plus éclairées concernant leurs locaux.

Les avantages au-delà de la viabilité financière

Tandis que cette étude s'est concentrée sur les aspects financiers de la rénovation, il est important de souligner que les avantages vont bien au-delà du simple retour sur investissement. La rénovation énergétique peut également :

• Améliorer le confort et le bien-être des occupants
• Réduire l'empreinte carbone globale de l'entreprise
• Renforcer l'image de marque et l'attrait pour les locataires potentiels
• Prolonger la durée de vie du bâtiment
• Réduire les coûts opérationnels à long terme
• Augmenter la valeur prédictive grâce à des données plus fiables

Dans le cas des structures protégées, qui exigent un équilibre délicat entre la préservation de l'intégrité historique et l'amélioration de l'efficacité énergétique, les avantages sociaux sont indéniables. La revitalisation des structures protégées peut réduire considérablement la vacance et la décrépitude, agissant comme un catalyseur pour la régénération des paysages urbains et des communautés sous-investis.

Conclusion

Cette recherche met en évidence la relation complexe entre les coûts de rénovation commerciale et les évaluations immobilières, soulignant des variations de coûts significatives à travers différentes approches de mise à niveau. Alors que les services et les finitions intérieures représentent des composantes majeures des coûts, les projets de rénovation montrent également des améliorations claires des rendements, des valeurs estimées et des valeurs locatives.

La rénovation des espaces commerciaux est fondamentale pour atteindre les objectifs climatiques, car les bâtiments les moins performants sont confrontés à des pressions législatives croissantes combinées à la demande du marché pour des bâtiments plus durables, augmentant le risque d'obsolescence potentielle.

La rénovation peut réduire le risque d'obsolescence, mais une approche holistique du bâtiment est essentielle. Ces travaux doivent privilégier l'efficacité thermique du bâtiment, plutôt que le remplacement des actifs, pour préparer le bâtiment aux normes et demandes évolutives.

Alors que le marché continue d'évoluer vers une plus grande durabilité et que les technologies comme l'intelligence artificielle transforment le secteur immobilier, les propriétaires qui investissent maintenant dans la rénovation énergétique de leurs actifs commerciaux seront mieux positionnés pour l'avenir, tant sur le plan financier qu'environnemental.

Comme le souligne le rapport, être écologique ne nécessite pas de se mettre dans le rouge. Tout en atténuant le carbone intégré, l'argument commercial en faveur de la rénovation est clair : les loyers peuvent être améliorés, les rendements sont généralement réduits, et la relation entre propriétaire et locataire peut être renforcée. L'utilisation de simulateurs de rentabilité locative peut aider les investisseurs à mieux comprendre l'impact financier de ces rénovations sur le long terme.