2025 : L'Amorce d'un Nouveau Cycle Positif pour l'Immobilier Français

Introduction : Un marché en convalescence

Après une période de turbulences, le marché immobilier français montre des signes encourageants de reprise. L'année 2024 s'est achevée sur une note bien plus positive qu'elle n'avait commencé, laissant présager une année 2025 sous le signe du renouveau. Au 1er janvier 2025, le prix moyen au m² en France s'établit à 3 060 €, tandis qu'à Paris, il atteint 9 355 €, avec une légère variation de -0,1% sur le mois de décembre dans les deux cas. Ce baromètre national des prix de l'immobilier analyse les tendances actuelles et projette les évolutions à venir pour cette année charnière.

Le marché immobilier en 2024 : Le pire est passé

Des signaux positifs après un début d'année difficile

Le marché immobilier français termine l'année 2024 en bien meilleure forme qu'il ne l'avait commencée. Comme l'explique le Dr Thomas Lefebvre, Vice-président Data de SeLoger et Meilleurs Agents : "Le pire est derrière nous. Certes, le marché n'est pas encore totalement sorti du cycle baissier dans lequel il est entré en 2023, mais il en est en bonne voie."

Après un premier trimestre 2024 marqué par de forts reculs des prix et une chute sans précédent du volume de transactions, le marché a retrouvé une dynamique positive dès le printemps. Si en septembre, les projections tablaient sur un nombre de ventes ne dépassant pas 770 000 pour l'année, ce chiffre devrait finalement avoisiner les 800 000 transactions. Bien que ce résultat reste inférieur aux 900 000 transactions enregistrées en 2023, il témoigne d'un net redressement au cours du second semestre 2024.

Stabilisation des prix à l'échelle nationale

Côté prix, l'année 2024 s'est conclue sur une stabilisation avec une légère hausse de +0,4% au niveau national. Cette moyenne cache toutefois des disparités selon les segments :

• Zones rurales : +2,1%
• Top 10 des grandes villes : -0,2%
• Top 50 des grandes villes : -0,7%
• Paris : -0,4%

Le changement de tendance s'explique principalement par l'amélioration du pouvoir d'achat des ménages français dès le début de l'année. L'assouplissement de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne a entraîné une diminution significative des taux d'intérêt des crédits immobiliers, passant de 4,35% en moyenne à 3,5% en l'espace de douze mois. Cette baisse des taux, associée à l'augmentation des revenus et à la diminution des prix de l'immobilier, a permis aux acheteurs d'acquérir jusqu'à 5 m² supplémentaires en un an seulement.

Dynamique du marché : Retour de la demande

Une augmentation nette des projets d'achat

L'année 2024 a été marquée par un regain d'intérêt pour l'immobilier. Le nombre de projets d'achat a augmenté de +10% en un an à l'échelle nationale, avec toutefois des disparités selon les zones :

• Zones rurales : +6% d'acheteurs supplémentaires
• Top 10 des grandes villes : +24% d'acheteurs en plus
• Toulouse et Bordeaux : respectivement +37% et +38% de demande
• Paris : +31% de hausse de la demande, après une chute de -10% en 2023

Cette tendance est d'autant plus favorable que l'offre demeure abondante, permettant aux acheteurs de conserver un pouvoir de négociation. Néanmoins, après trois années d'accumulation de biens sur le marché, on assiste aux prémices d'un déstockage, particulièrement visible dans les grandes agglomérations. À Paris, l'offre a diminué de -7% depuis le début de l'année, tandis qu'elle a reculé de -6% dans les villes du Top 10.

Perspectives pour 2025 : Un nouveau cycle haussier en vue

Des facteurs économiques favorables

Les signaux sont encourageants pour 2025. La BCE devrait poursuivre la révision à la baisse de ses taux directeurs dans les prochains mois. L'inflation semble revenue sous contrôle et devrait se stabiliser autour de 2% durant l'année. Cette combinaison favorable laisse présager une nouvelle diminution des taux d'emprunt immobilier, qui pourraient atteindre la barre symbolique des 3% avant l'été.

Parallèlement, les revenus des Français devraient continuer de progresser, quoique sur un rythme légèrement plus lent qu'en 2024. En conséquence, le pouvoir d'achat immobilier des ménages devrait sensiblement augmenter dès le premier semestre 2025.

Prévisions de prix pour 2025

Selon les analyses, le marché devrait connaître un point de bascule au printemps 2025, avec une reprise de la demande susceptible d'initier l'entrée dans un nouveau cycle haussier. Les experts anticipent une remontée des prix de l'ordre de +2% d'ici la fin de l'année 2025.

Des incertitudes à surveiller

Malgré cet optimisme, des incertitudes politiques et économiques pèsent encore sur le marché. Dans l'hypothèse où la France s'installerait durablement dans une crise institutionnelle générant des tensions sur la dette souveraine, la question de l'impact de coupes budgétaires sur le revenu des ménages et leur solvabilité se poserait de manière accrue.

De même, la politique des banques en matière d'octroi de crédit constitue un facteur déterminant. Si les établissements bancaires venaient à resserrer leurs conditions d'accès à l'emprunt, cela pourrait repousser de quelques mois le redémarrage du marché immobilier, bien que ce risque reste faible.

Analyse géographique : Disparités entre les territoires

Les grandes villes françaises

L'évolution des prix dans les principales villes françaises au 1er janvier 2025 (variation sur le mois de décembre 2024) montre des tendances contrastées :

• Paris : 9 355 €/m² (-0,1%)
• Lyon : 4 362 €/m² (+0,4%)
• Bordeaux : 4 436 €/m² (+0,1%)
• Nice : 5 130 €/m² (+0,5%)
• Strasbourg : 3 727 €/m² (+0,5%)
• Lille : 3 305 €/m² (+0,5%)
• Rennes : 3 774 €/m² (+0,3%)
• Toulouse : 3 462 €/m² (-0,5%)
• Montpellier : 3 352 €/m² (0,0%)
• Marseille : 3 621 €/m² (-0,3%)
• Nantes : 3 302 €/m² (-0,6%)

On constate qu'une majorité de grandes villes affichent des prix en légère hausse ou stables, signe d'un marché qui se stabilise après la période baissière.

Paris et sa région

La situation en Île-de-France confirme également cette tendance à la stabilisation. Paris intra-muros affiche une légère baisse de -0,1%, tandis que les départements de la petite et grande couronne montrent des évolutions diverses :

• Hauts-de-Seine : -0,4%
• Seine-Saint-Denis : 0,0%
• Val-de-Marne : +0,2%
• Val-d'Oise : +0,3%
• Yvelines : +0,2%
• Essonne : -0,1%
• Seine-et-Marne : +0,5%

À Paris, la majorité des arrondissements affiche des prix supérieurs à 10 000 €/m², avec les arrondissements centraux et de l'ouest parisien atteignant les valeurs les plus élevées (6e arrondissement : 14 867 €/m², 7e arrondissement : 13 371 €/m²).

Conclusion : 2025, année de la reprise confirmée

L'analyse des données du marché immobilier français au début de l'année 2025 confirme la tendance à la stabilisation amorcée au second semestre 2024 et laisse entrevoir une reprise progressive. La combinaison de taux d'intérêt en baisse, de prix stabilisés et d'un pouvoir d'achat en hausse crée des conditions favorables pour les acquéreurs.

Bien que des incertitudes subsistent, notamment sur le plan politique et économique, les fondamentaux du marché s'orientent vers un nouveau cycle haussier qui devrait se confirmer au printemps 2025. Pour les porteurs de projets immobiliers, le premier semestre 2025 pourrait constituer une fenêtre d'opportunité particulièrement intéressante avant que la hausse des prix ne s'accentue.

Le marché immobilier français semble ainsi avoir tourné la page de la crise de 2023-2024 pour entrer dans une nouvelle phase plus dynamique, caractérisée par un meilleur équilibre entre l'offre et la demande et des conditions de financement plus favorables.