2025 : Analyse de la reprise du marché immobilier français

Après une période difficile, le marché immobilier français montre des signes encourageants de reprise. L'année 2024 s'est terminée sur une note plus positive qu'elle n'avait commencée, et l'année 2025 pourrait confirmer cette tendance. Examinons les indicateurs clés et les perspectives pour cette nouvelle année immobilière.

État du marché au début 2025

Au 1er janvier 2025, le prix moyen au m² en France s'établit à 3 060 €, affichant une légère baisse de 0,1% sur le mois de décembre. Paris maintient sa position de ville la plus chère avec un prix moyen de 9 355 €/m², également en recul de 0,1% sur le dernier mois.

Les évolutions de prix varient selon les métropoles :

• En hausse : Strasbourg et Lille (+0,5%), Lyon (+0,4%), Rennes (+0,3%)
• Stable : Montpellier (0,0%), Bordeaux (+0,1%)
• En baisse : Nantes (-0,6%), Toulouse (-0,5%), Marseille (-0,3%)

La fin d'un cycle baissier

Comme l'explique Thomas Lefebvre, Vice-président Data de SeLoger et Meilleurs Agents : "Le marché n'est pas encore totalement sorti de son cycle baissier mais il en est en bonne voie". Après un premier trimestre 2024 difficile marqué par de fortes baisses des prix et une chute sans précédent du volume de transactions, le marché a retrouvé un certain dynamisme dès le printemps.

En effet, alors que les prévisions de septembre tablaient sur un volume annuel ne dépassant pas 770 000 ventes, le chiffre final pour 2024 devrait approcher les 800 000 transactions. Bien que ce nombre reste inférieur aux 900 000 transactions enregistrées l'année précédente, cette évolution témoigne d'un changement de tendance positif au cours du second semestre.

Bilan de l'année 2024

Entre le 1er janvier et le 31 décembre 2024, les prix se sont globalement stabilisés avec une légère hausse de +0,4% au niveau national. Cette évolution cache toutefois des disparités selon les segments :

• Zones rurales : hausse de +2,1%
• Top 10 des grandes villes : légère baisse de -0,2%
• Top 50 des grandes villes : baisse de -0,7%
• Paris : baisse contenue de -0,4%

Amélioration du pouvoir d'achat immobilier

Cette stabilisation s'explique en grande partie par l'amélioration du pouvoir d'achat des ménages français. L'assouplissement de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne a entraîné une diminution significative des taux d'intérêt des crédits aux particuliers, passant de 4,35% en moyenne à 3,5% en l'espace de douze mois.

Cette réduction des taux, associée à l'augmentation des revenus et à la baisse des prix de l'immobilier, a permis aux acheteurs potentiels d'acquérir jusqu'à 5 m² supplémentaires en seulement un an, rendant l'accès à la propriété plus accessible.

Le retour des acheteurs

L'année 2024 a été marquée par un regain d'intérêt de la part des acheteurs. Le nombre de projets d'achat immobilier a augmenté de +10% sur l'ensemble du territoire français, avec des disparités selon les zones :

• Zones rurales : +6% d'acheteurs
• Top 10 des grandes villes : +24% d'acheteurs

Certaines métropoles ont même connu un engouement spectaculaire :

• Toulouse : +37% de demande
• Bordeaux : +38% de demande
• Paris : +31% de demande, après une année 2023 difficile (-10%)

Un stock de biens encore important mais en baisse

Côté offre, le nombre de biens disponibles reste abondant, permettant aux acheteurs de conserver un pouvoir de négociation. Cependant, après trois années d'accumulation, on observe les prémices d'un déstockage, particulièrement dans les onze plus grandes agglomérations françaises :

• À Paris, l'offre a diminué de 7% depuis le début de l'année
• Dans les villes du Top 10, elle a reculé de 6%

Cette combinaison d'une demande en hausse et d'une offre qui commence à se réduire ouvre de nouvelles perspectives pour le marché immobilier en 2025.

Perspectives pour 2025

Selon les experts, 2025 devrait confirmer la reprise du marché immobilier français, sous réserve que certaines conditions soient réunies.

Des signaux économiques favorables

Plusieurs facteurs économiques soutiennent cette hypothèse :

• Baisse des taux directeurs : La BCE devrait continuer à réviser ses taux à la baisse
• Inflation maîtrisée : Attendue autour de 2% durant l'année
• Baisse des taux d'emprunt : Ils pourraient atteindre 3% avant l'été 2025
• Progression des revenus : Bien que plus lente qu'en 2024

Ces éléments combinés devraient entraîner une augmentation sensible du pouvoir d'achat immobilier des ménages dès le premier semestre 2025.

Un nouveau cycle haussier à l'horizon

Le marché pourrait connaître un point de bascule au printemps 2025, avec une reprise de la demande susceptible d'initier l'entrée dans un nouveau cycle haussier. Thomas Lefebvre anticipe d'ailleurs une remontée des prix de l'ordre de +2% d'ici la fin de l'année 2025.

Facteurs de risque à surveiller

Malgré cet optimisme général, certaines incertitudes politiques et économiques pourraient modifier la trajectoire du marché :

Risques institutionnels et économiques

En cas de crise institutionnelle durable en France, générant des tensions sur la dette souveraine, plusieurs problématiques pourraient émerger :

• Impact des coupes budgétaires sur le revenu des ménages
• Réduction de la solvabilité des acheteurs potentiels
• Politique d'octroi de crédit plus restrictive des banques

Bien que considéré comme faible, ce risque pourrait repousser de quelques mois le redémarrage effectif du marché immobilier.

La situation en région parisienne

En Île-de-France, la stabilisation des prix se précise. Les départements connaissent des évolutions contrastées :

• En hausse : Seine-et-Marne (+0,5%), Val-d'Oise (+0,3%), Val-de-Marne (+0,2%), Yvelines (+0,2%)
• Stable : Seine-Saint-Denis (0,0%)
• En légère baisse : Paris (-0,1%), Essonne (-0,1%), Hauts-de-Seine (-0,4%)

Focus sur Paris

À Paris, la majorité des arrondissements affichent des prix supérieurs à 10 000 €/m². Les secteurs les plus onéreux restent le 7e (15 091 €/m²), le 6e (14 999 €/m²) et le 8e (11 795 €/m²) arrondissements, tandis que les plus accessibles sont le 19e (7 683 €/m²), le 20e (8 106 €/m²) et le 13e (8 648 €/m²) arrondissements.

Conclusion

Après plusieurs années difficiles, le marché immobilier français semble entrer dans une phase de stabilisation et de reprise progressive. Si les conditions économiques et politiques restent favorables, l'année 2025 devrait marquer un tournant positif, avec une hausse modérée des prix et un volume de transactions en progression.

Les acheteurs disposent actuellement d'une fenêtre d'opportunité intéressante, combinant un stock de biens encore important, des taux d'intérêt en baisse et un pouvoir de négociation encore significatif. Cette situation pourrait toutefois évoluer rapidement si la demande continue de progresser alors que l'offre commence à se réduire.

Pour les vendeurs, les perspectives s'améliorent également, avec des délais de vente qui devraient se raccourcir et des prix qui pourraient reprendre leur progression dès le printemps 2025.

Le marché immobilier français aborde donc l'année 2025 avec un optimisme prudent, et les signaux actuels laissent présager une reprise durable après plusieurs années de turbulences.