Tendances des loyers immobiliers en 2024 : Stabilisation du marché locatif américain

La dynamique du marché locatif américain a connu des évolutions significatives au cours de l'année 2024. Selon le dernier rapport d'Apartments.com, filiale du groupe CoStar, nous assistons à une stabilisation progressive des loyers après plusieurs années de fluctuations importantes. Cette analyse approfondie des données du quatrième trimestre 2024 révèle des tendances intéressantes pour les investisseurs, les professionnels de l'immobilier et les locataires.

La croissance des loyers ralentit progressivement

Le rapport publié par Apartments.com met en évidence un ralentissement continu de la croissance des loyers sur l'ensemble du territoire américain. Au niveau national, l'augmentation annuelle des loyers demandés a légèrement diminué, passant de 1,1% fin septembre 2024 à 1,0% en décembre 2024. Cette tendance s'inscrit dans une dynamique observée depuis mi-2023, où la croissance annuelle des loyers s'est stabilisée autour de 1%, après une décélération rapide en 2021 et 2022.

Le loyer moyen national par unité a clôturé l'année à 1 729 dollars, comparativement à 1 712 dollars enregistrés fin 2023, soit une augmentation annuelle modeste. En revanche, sur une base trimestrielle, les loyers ont diminué de 0,4%, marquant ainsi le deuxième trimestre consécutif de baisse. Le taux d'inoccupation est quant à lui resté stable à 8,0%.

Équilibre entre offre et demande en amélioration

Le quatrième trimestre 2024 a enregistré 113 200 unités d'absorption (nombre de logements loués), ce qui représente le deuxième trimestre consécutif de ralentissement. Parallèlement, les nouvelles constructions ont ajouté 133 300 unités au parc locatif américain, dépassant une fois de plus l'absorption - une tendance observée depuis le quatrième trimestre 2021.

Cependant, l'écart entre l'offre et la demande est maintenant à son plus bas niveau sur cette même période, ce qui suggère des conditions de marché plus équilibrées. Pour l'ensemble de l'année 2024, l'absorption a atteint 556 800 unités, soit une augmentation impressionnante de 70% par rapport à l'année précédente. Cette évolution témoigne d'une reprise significative de la demande de logements locatifs.

Graphique : Croissance des loyers d'appartements aux États-Unis

Source: Business Wire

Disparités régionales marquées

L'analyse territoriale révèle des disparités importantes entre les différentes régions américaines. Detroit arrive en tête des 50 plus grands marchés nationaux avec une croissance annuelle des loyers de 3,2% à la fin du quatrième trimestre, suivie de près par Kansas City (3,0%) et Cleveland (2,8%). Il est intéressant de noter que cinq des dix marchés affichant la plus forte croissance annuelle des loyers se situent dans le Midwest, soulignant ainsi la vigueur des marchés qui ont évité les importantes augmentations de l'offre au cours des trois dernières années.

À l'opposé, Austin a enregistré une baisse annuelle des loyers de 4,8%. Denver, San Antonio, Jacksonville et Phoenix ont connu des performances légèrement meilleures, avec des baisses annuelles allant de 2,9% à 2,1%. Huit des dix marchés les moins performants se trouvent dans la "Sun Belt" (ceinture du soleil), où les conditions de surabondance de l'offre continuent de poser des défis.

Segmentation du marché: le luxe sous pression

Lors de l'analyse par gamme de prix, on constate que l'absorption au cours de l'année a été menée par les unités classées 4 et 5 étoiles (segment luxe), avec un peu plus de 429 000 unités absorbées au quatrième trimestre. Cependant, étant donné que la majorité des nouvelles constructions visent le marché du luxe, la croissance annuelle des loyers est restée la plus faible dans ce segment, à seulement 0,2%, avec un taux d'inoccupation élevé de 11,4% à la fin de 2024.

En revanche, la croissance annuelle des loyers pour les biens de gamme moyenne a atteint 1,3% à la fin de 2024, avec un taux d'inoccupation plus favorable de 7,3%. Cette performance relativement meilleure peut être attribuée à l'amélioration de la confiance des consommateurs, à la baisse de l'inflation et à l'expansion économique soutenue qui ont probablement stimulé la demande dans ce segment.

Facteurs influençant le marché locatif actuel

Plusieurs facteurs économiques et démographiques continuent d'influencer le marché locatif américain :

1. Reprise économique post-pandémique : Malgré les défis persistants, l'économie américaine a maintenu sa trajectoire de croissance en 2024, soutenant ainsi la demande de logements locatifs.

2. Politiques monétaires : Les anticipations d'assouplissement des taux d'intérêt ont commencé à influencer positivement le secteur immobilier, bien que les effets sur le marché locatif prennent plus de temps à se manifester.

3. Évolutions démographiques : Les changements dans les préférences résidentielles, notamment le travail à distance et la recherche d'espaces plus grands, continuent de remodeler la demande dans certains marchés.

4. Affordabilité : Les préoccupations concernant l'accessibilité financière restent un facteur clé, poussant de nombreux ménages vers des logements locatifs plutôt que vers l'accession à la propriété.

Perspectives pour 2025

Bien que le rapport ne fournisse pas de prévisions explicites pour 2025, plusieurs tendances actuelles permettent d'anticiper les évolutions potentielles du marché locatif américain :

• Normalisation continue : Le rééquilibrage entre l'offre et la demande devrait se poursuivre, conduisant à une stabilisation accrue des loyers dans la plupart des marchés.

• Disparités régionales persistantes : Les écarts de performance entre les différentes régions devraient se maintenir, avec des marchés du Midwest potentiellement plus résilients que ceux de la Sun Belt.

• Ajustements dans le segment luxe : Face à des taux d'inoccupation élevés, le segment des biens de luxe pourrait connaître des ajustements de prix plus significatifs pour attirer les locataires.

• Impact des politiques publiques : Les initiatives gouvernementales visant à résoudre la crise du logement abordable pourraient influencer la dynamique du marché locatif dans certaines régions.

À propos de CoStar Group

CoStar Group (NASDAQ: CSGP) est un fournisseur leader de places de marché immobilières en ligne, d'informations et d'analyses sur les marchés immobiliers. Fondé en 1987, CoStar Group mène des recherches approfondies et continues pour produire et maintenir la base de données la plus complète d'informations immobilières.

CoStar est le leader mondial de l'information, de l'analyse et de l'actualité dans l'immobilier commercial, permettant aux clients d'analyser, d'interpréter et d'acquérir une compréhension inégalée des valeurs immobilières, des conditions du marché et des disponibilités. Apartments.com, filiale de CoStar, est la principale place de marché en ligne pour les locataires à la recherche de logements, fournissant aux gestionnaires et aux propriétaires une plateforme éprouvée pour commercialiser leurs biens.

Conclusion

Le rapport d'Apartments.com pour le quatrième trimestre 2024 dépeint un marché locatif américain en phase de stabilisation progressive, après plusieurs années de fluctuations importantes. Avec une croissance annuelle des loyers maintenue autour de 1%, un écart réduit entre l'offre et la demande, et des dynamiques régionales contrastées, le marché semble s'orienter vers un équilibre plus durable.

Les professionnels de l'immobilier devraient continuer à surveiller de près les disparités régionales et les performances par segment de marché pour adapter leurs stratégies d'investissement et de gestion. Pour les locataires, cette stabilisation pourrait offrir un répit bienvenu après les fortes augmentations de loyers observées au sortir de la pandémie.

Cette nouvelle normalité du marché locatif américain reflète à la fois les ajustements post-pandémiques et les fondamentaux économiques sous-jacents qui continuent de façonner le secteur immobilier dans son ensemble.