Baromètre MSCI 2022 : Perspectives et tendances de l’investissement immobilier français

Le 30ᵉ Baromètre MSCI, réalisé en partenariat avec BPCE Solutions Immobilières, dresse un portrait nuancé du marché de l’investissement immobilier en France à l’aube de 2022. Entre rareté des actifs « core », montée en puissance du e-commerce et impératifs ESG, les investisseurs confirment une allocation stable ou en légère hausse malgré un contexte économique incertain.

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1. Contexte et méthodologie

1.1 Origine du baromètre

Depuis 2010, MSCI interroge chaque trimestre les principales sociétés d’investissement présentes en France sur leurs anticipations de rendement et de volume d’acquisition. La 30ᵉ édition, menée en octobre 2021, couvre un patrimoine de près de 200 Md€ sous gestion.

1.2 Profil des participants

Parmi les panélistes figurent :

• Gestionnaires d’OPCI et SCPI
• Assurance-vie (AG2R La Mondiale, Allianz Real Estate, Swiss Life Asset Managers…)
• Fonds de pension et family offices (AEW, Amundi Immobilier…)
• Investisseurs étrangers et foncières (Prologis, SEGRO, Union Investment France…)

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2. Un marché globalement dynamique… mais sous contraintes

2.1 Volume d’investissement attendu

• 2021 : 22,2 Md€ (révisé à la baisse vs 24 Md€ prévus en mai)
• 2022 : 24,8 Md€ anticipés, portés par quelques grandes transactions à finaliser

« La demande reste soutenue, mais l’offre prime se fait rare », commentent 34 % des répondants.

2.2 Principaux freins (liste)

1. Offre limitée d’actifs « core » (34 %)
2. Incertitudes macro-économiques (31 %)
3. Risque de remontée des taux obligataires (16 %)

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3. Les secteurs phares à surveiller en 2022

3.1 Bureaux prime Paris QCA

• Taux prime attendu à 2,7 % fin 2021, stable à 2,7 % en 2022
• Loyers faciaux en hausse à 940 €/m²/an
• Demande placée en Île-de-France : stabilisation à 1,6 M m² en 2021 puis rebond à 1,9 M m² en 2022

Face au télétravail, 50 % des panélistes anticipent une réduction de 10–20 % des surfaces louées, mais préfèrent des espaces plus attractifs pour motiver le retour sur site.

3.2 Logistique et « dernier kilomètre »

• Taux prime record à 3,5 % en 2021 (vs 4,2 % en 2020), potentiellement jusqu’à 3,0 %
• Demande placée en hausse pour les plateformes XXL et entrepôts < 5 000 m²
• Loyers logistiques attendus en progression, portés par l’e-commerce

3.3 Résidentiel et immobilier de santé

• Valeurs vénales en croissance de 2,0 % à 4,5 % selon les emplacements
• Forte collecte attendue sur SCPI logement, y compris intermédiaire
• Ratio de collecte des loyers résidentiels stabilisé à 96 %

3.4 Commerces et hôtellerie

• Taux prime centres commerciaux à 5,1 % fin 2021, stable en 2022
• Rebond progressif du chiffre d’affaires : restaurants, cinémas, ameublement en tête
• Hôtellerie : préférence pour le moyen et long séjour, modèle à réinventer pour le tourisme d’affaires

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4. Tendances locatives et vacance

4.1 Télétravail et bureaux

• 25 % des panélistes prévoient une baisse de 20–30 % des surfaces louées
• Taux de vacance Île-de-France : 11 % en 2021, stabilisation à 10 % en 2022
• Mesures d’accompagnement stables autour de 20 % des loyers

4.2 Commerces : résilience et redressement

• Vacance anticipée à 54 % en 2022 vs 2021
• Taux de collecte : 86 % en 2022 (vs 76 % en 2021)
• Retail parks mieux valorisés que galeries : attractivité et ergonomie renforcées

4.3 Logistique : loyers et collecte

• 96 % des panélistes anticipent une hausse des loyers
• Collecte des loyers logistiques attendue à 96 %
• Rareté foncière et complexité constructive soutiennent la valorisation

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5. Stratégies d’acteurs et diversification

5.1 Enjeux ESG et climat

• 46 % adapteront leurs actifs pour répondre au décret tertiaire et SFDR
• 26 % visent des immeubles neufs certifiés
• 76 % des actifs couverts par un bilan carbone en 2022

5.2 Diversification européenne

• Allemagne en tête (31 % des intentions)
• Benelux, Italie et Espagne en ligne de mire
• 8 % maintiennent une allocation au Royaume-Uni malgré le Brexit

5.3 Opportunités et vigilance

• Recherche d’opportunités sectorielles via des fonds spécialisés
• Prudence sur la disponibilité d’actifs prime
• Stratégie opportuniste (31 %) vs recherche de rendement (36 %) pour 2022

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6. Pour aller plus loin

• Tendances du marché : Tendances du marché immobilier
• Baromètre PropTech : Nouvelle ère d’innovation immobilière

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Conclusion

Malgré la raréfaction des actifs prime et les incertitudes macroéconomiques, le marché français de l’investissement immobilier s’annonce dynamique en 2022, avec près de 25 Md€ anticipés. Les bureaux Prime à Paris, la logistique e-commerce, le résidentiel et la santé restent les segments les plus recherchés, tandis que l’exigence ESG et la diversification en Europe se renforcent pour répondre aux enjeux de long terme.