Péninsule ibérique : un marché en plein essor pour l’immobilier d’entreprise

Introduction

Dans un contexte européen marqué par des incertitudes politiques et économiques, l’Espagne et le Portugal tirent leur épingle du jeu. Avec des taux de croissance prévisionnels pour 2024 supérieurs à la moyenne de la zone euro (3,2 % pour l’Espagne et 1,6 % pour le Portugal), ces deux pays bénéficient de politiques de relance volontaristes, d’un désendettement accéléré et de réformes structurelles qui renforcent leur attractivité. Cet article propose une analyse détaillée des facteurs macroéconomiques, sectoriels et stratégiques qui font de la péninsule ibérique un vivier d’opportunités pour l’investissement en immobilier d’entreprise.

Contexte macroéconomique général

Croissance et désendettement accéléré

Depuis 2020, l’Espagne et le Portugal ont engagé des trajectoires de désendettement plus rapides que prévu. En 2024, la dette publique de ces pays s’établit autour de 100 % du PIB, après une baisse de 12 points en Espagne et de 26 points au Portugal. Ce désendettement s’accompagne d’une croissance dynamique, portée par des plans de relance nationaux et par le soutien du plan Next Génération EU, qui injecte des fonds destinés à moderniser les infrastructures et à accélérer la transition écologique.

Réformes structurelles et attractivité fiscale

Parallèlement au réduction de la dette, les deux pays ont mené des réformes fiscales et administratives visant à fluidifier l’environnement des affaires. Allègement de certains impôts sur les sociétés, simplification des procédures d’investissement et renforcement du cadre réglementaire en faveur des énergies renouvelables font désormais partie des piliers de l’attractivité ibérique. Ces réformes contribuent à attirer non seulement des capitaux institutionnels mais aussi des entreprises innovantes et des talents étrangers, notamment dans les secteurs de la recherche et de la technologie.

Dynamique sectorielle de l’immobilier d’entreprise

Hôtellerie : un secteur porté par le tourisme

Le secteur hôtelier reste l’un des moteurs principaux de l’économie ibérique. Avec 94 millions de touristes accueillis en Espagne (– 12 % sur un an) et 31 millions au Portugal (+ 3 % sur un an) en 2024, la demande de capacités d’hébergement de qualité ne cesse de croître. Les régions côtières, les grandes villes et les destinations à fort attrait culturel proposent des rendements attractifs, souvent supérieurs à ceux observés dans d’autres grands marchés européens. La diversification des offres—de l’hôtellerie de luxe aux résidences de tourisme durable—ouvre des opportunités pour les investisseurs cherchant à capitaliser sur la solidité du secteur.

Commerce de détail : résilience de la consommation intérieure

Malgré un contexte international volatil, la consommation intérieure ibérique a affiché en 2024 une hausse moyenne de 2,0 % en Espagne et de 1,3 % au Portugal. Les centres commerciaux et les retail parks bénéficient de flux de clients réguliers, soutenus par un pouvoir d’achat en amélioration et par l’essor du commerce omnicanal. Les projets de rénovation et d’extension des surfaces commerciales incluent désormais des critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) pour répondre aux attentes des consommateurs et des collectivités locales.

Bureaux : vers des espaces flexibles et durables

Le marché des bureaux connaît une transformation profonde : face aux nouvelles pratiques de travail (télétravail, coworking, horaires flexibles), les investisseurs et exploitants favorisent la conception d’espaces modulables, dotés de certifications énergétiques élevées et de solutions connectées. Les grandes métropoles ibériques, telles que Madrid et Barcelone, voient émerger des quartiers d’affaires repensés autour de la qualité de vie, avec des aménagements favorisant la mobilité douce et les espaces verts. Le segment des bureaux Prime offre actuellement des taux de rendement supérieurs à ceux observés dans plusieurs capitales européennes.

Les atouts des grandes métropoles ibériques

Les villes phares de la péninsule présentent un spectre complet d’opportunités :

• Madrid : hub financier et siège de nombreuses institutions européennes, avec un pipeline de projets de bureaux haut de gamme.
• Barcelone : pôle technologique et culturel, qui attire start-ups et groupes internationaux dans l’immobilier tertiaire innovant.
• Lisbonne : carrefour logistique et financier du Portugal, dont le marché des bureaux accueille aussi des investissements massifs en coworking et centres d’affaires.

Les grandes métropoles bénéficient d’une profondeur de marché croissante, d’infrastructures de transport modernisées (TGV, aéroports internationaux) et d’un écosystème universitaire et de recherche capable de générer un vivier de main-d’œuvre qualifiée.

Stratégies d’investissement et diversification géographique

Face à un environnement européen incertain, la diversification géographique apparaît comme un levier majeur de gestion des risques et d’optimisation des rendements. Les investisseurs peuvent tirer parti de la stabilité relative de la péninsule ibérique tout en s’appuyant sur des outils d’analyse performants. Par exemple, pour évaluer précisément le potentiel de rendement, vous pouvez consulter notre outil Calculer la rentabilité de votre investissement immobilier.
De plus, pour bénéficier d’une vision élargie du marché global, notre Guide du marché immobilier international 2025 propose des opportunités et des stratégies comparées pour diversifier vos allocations à l’échelle européenne et mondiale.

Conclusion

La péninsule ibérique allie croissance économique, désendettement rapide et réformes structurantes, faisant de l’Espagne et du Portugal des marchés particulièrement attractifs pour l’immobilier d’entreprise. Les secteurs de l’hôtellerie, du commerce et des bureaux flexibles offrent des perspectives de rendement solides, soutenues par le plan Next Génération EU et un flux touristique élevé. Diversifier son portefeuille en direction de ces marchés peut être une stratégie payante pour les investisseurs recherchant à la fois performance et résilience face aux incertitudes macroéconomiques.