Placements immobiliers : comprendre les risques et la liquidité pour mieux investir

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a récemment publié une étude qualitative qui explore la perception des risques et de la liquidité liés aux placements immobiliers, notamment les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) et le financement participatif. Cette étude s’appuie sur les retours d’épargnants disposant d’une épargne moyenne à élevée, mêlant détenteurs et non-détenteurs de ces placements. Découvrez dans cet article un panorama clair et didactique des enseignements clés pour tout investisseur souhaitant mieux comprendre ces produits immobiliers.

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Sommaire

1. Objectifs et méthodologie de l’étude
2. Qui sont les épargnants interrogés ?
3. Le rapport au risque selon les épargnants
4. La perception de la liquidité des SCPI
5. La compréhension de la liquidité des OPCI
6. Le financement participatif : avantages et perceptions
7. Synthèse et recommandations pour mieux informer les investisseurs

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1. Objectifs et méthodologie de l’étude

L’étude AMF visait à :

• Évaluer la manière dont les investisseurs perçoivent le risque lié aux placements immobiliers et leur compréhension de la liquidité associée.
• Vérifier si les documents d’information diffusés leur permettent d’identifier et comprendre clairement ces risques.
• Comprendre l’impact de ces informations sur leur évaluation de la liquidité et des risques propres à chaque type de placement immobilier.

Méthodologie

• 25 participants sélectionnés, chacun disposant entre 20 000 € et 200 000 € d’épargne.
• Parmi eux, 50% détenaient déjà des placements immobiliers, tandis que les autres n’en possédaient pas.
• Pendant 5 jours, ils ont participé à un blog en ligne avec des questions et des documents à analyser chaque jour.
• Leur profil variait de 30 à 69 ans, hommes et femmes confondus.

Cette approche a permis d’obtenir des retours détaillés, spontanés puis guidés, sur la compréhension des documents et la perception des risques.

2. Qui sont les épargnants interrogés ?

Profil financier diversifié

• Ils possèdent une gamme étendue de produits : livrets réglementés (Livret A, LDDS, PEL, LEP), assurance-vie, plans d’épargne retraite (PER), comptes-titres, PEA, crowdfunding, cryptomonnaies.
• Beaucoup ont une éducation financière solide, comprenant les forces et limites des différents produits.

Sources d’information variées

• Une forte autonomie dans leur recherche d’informations : médias traditionnels, réseaux sociaux, podcasts, émissions TV/radio, sites internet spécialisés, applications financières.
• Les plus jeunes privilégient l’influence des réseaux sociaux et des influenceurs financiers, reconnus pour leur discours motivant sur l’indépendance financière via notamment l’immobilier.
• Les participants plus âgés se méfient des réseaux sociaux, privilégiant les sources institutionnelles et plus traditionnelles.

3. Le rapport au risque selon les épargnants

Rendement avant tout

• Le critère principal d’évaluation des placements est le rendement attendu.
• Les épargnants sont prêts à prendre davantage de risques si la performance est au rendez-vous.

Une conception pragmatique du risque

• Pour eux, un placement risqué est celui qui peut entraîner une perte du capital, mais aussi offrir un rendement supérieur.
• La liquidité est considérée secondaire, importante surtout pour pouvoir retirer son argent en cas de contre-performance ou besoin urgent.

Perception des placements immobiliers

• L’immobilier est perçu comme plus sûr que les actions, moins volatil, avec un capital tangible derrière.
• Les risques majeurs sont la perte en capital, la dépendance au marché particulier de l’immobilier et aux aléas locatifs.
• Le crowdfunding immobilier est perçu comme attractif avec un bon rendement, malgré un risque financier plus élevé.

4. La perception de la liquidité des SCPI

Compréhension initiale

• Perçue comme faible ou moyenne-basse.
• Les détenteurs connaissent le mécanisme de revente des parts et ses contraintes.
• Les non-détenteurs voient la liquidité comme très faible, associée à un horizon de sortie recommandé de 10 ans.

Impact de la lecture des documents

• Une meilleure appréhension de la liquidité grâce à l’explicitation des modalités, même si certains termes restent trop techniques.
• Certains non-détenteurs craignent qu'ils devront trouver eux-mêmes un acheteur pour leurs parts, créant un sentiment d’investissement bloqué.

5. La compréhension de la liquidité des OPCI

Fonctionnement et limites

• Les OPCI offrent une liquidité meilleure que les SCPI, avec des délais de revente allant de 8 jours à 12 mois dans des situations exceptionnelles.
• Les documents précisent le mécanisme de plafonnement des rachats pour préserver les intérêts des actionnaires.

Perception des investisseurs

• La majorité comprend globalement ce mécanisme, mais certains surévaluent l’illiquidité par méfiance et complexité des documents.
• Certains pensent que le gestionnaire peut arbitrairement bloquer les rachats, ce qui suscite des inquiétudes.

6. Le financement participatif : avantages et perceptions

Présentation claire et rassurante

• Sites attractifs, simples et bien organisés.
• Mettent en avant le rendement (environ 12%), une durée d’investissement courte (6 mois à 1 an), et des projets à dimension éthique ou écologique.
• Ticket d’entrée faible (100€), incitant à diversifier son investissement.

Compréhension des risques

• Le risque de perte de capital est mentionné, mais parfois sous-estimé par les épargnants.
• La durée de blocage des fonds est acceptée comme une contrainte.
• L’absence de diversification est perçue soit comme un risque mineur, soit comme un facteur simplifiant la gestion du placement.

7. Synthèse et recommandations

Classement de la liquidité par produit immobilier

1. OPCI (plus liquide)
2. Financement participatif (liquidité bien comprise et acceptée)
3. SCPI (moins liquide, avec contraintes fortes)

Points à améliorer dans la communication des risques

• Simplifier et vulgariser les documents d’information, éviter les termes techniques vagues.
• Mettre en exergue visuellement les sections concernant les risques (gras, surlignage, encadrés).
• Proposer des supports complémentaires : vidéos explicatives, chatbots, QR codes.
• Illustrer avec des exemples concrets pour faciliter l’appropriation des risques.

Conclusion

Cette étude souligne l’importance d’une communication claire et pédagogique pour aider les investisseurs à mieux comprendre les risques et la liquidité des placements immobiliers. La confiance passe aussi par une transparence réelle sur les modalités de retrait des fonds et les risques financiers encourus. En maîtrisant mieux ces aspects, les épargnants peuvent investir plus sereinement et diversifier leur patrimoine de façon optimale.

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