SCPI à rendement mensuel : le guide du revenu immobilier régulier

Introduction : SCPI et notion de rendement mensuel

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des placements collectifs qui permettent d’investir dans l’immobilier sans avoir à acheter un bien en direct. Concrètement, un épargnant achète des parts de SCPI et devient ainsi copropriétaire d’un portefeuille de biens immobiliers (bureaux, commerces, logements, etc.) aux côtés d’autres investisseurs. En échange, il perçoit des dividendes issus des loyers encaissés par la SCPI, au prorata de son nombre de parts. L’objectif principal d’une SCPI de rendement est justement de distribuer des revenus immobiliers réguliers à ses associés.

Traditionnellement, les SCPI versent ces revenus de manière trimestrielle (tous les trois mois) sous forme d’acomptes sur dividendes. Cependant, de plus en plus de SCPI proposent un rendement mensuel, c’est-à-dire une distribution des loyers chaque mois. Une SCPI à rendement mensuel distribue donc des revenus plus fréquents qu’une SCPI classique, ce qui séduit de nombreux investisseurs en quête d’un flux de trésorerie constant. En 2025, ces SCPI à versement mensuel continuent d’attirer à la fois les débutants curieux et les investisseurs avertis, grâce à la liquidité régulière qu’elles procurent et à la simplicité de la pierre-papier pour se constituer un complément de revenu. Avant d’investir, il est essentiel de comprendre leur fonctionnement, leurs avantages spécifiques ainsi que les implications fiscales et les risques associés.

Présentation des SCPI à rendement mensuel : fonctionnement et avantages spécifiques

Comment ça fonctionne ? Une SCPI à rendement mensuel fonctionne sur le même principe qu’une SCPI traditionnelle de rendement. La société de gestion de la SCPI collecte des fonds auprès des épargnants et acquiert un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Ces actifs génèrent des loyers qui sont redistribués aux associés sous forme de dividendes. La différence ici est la fréquence de distribution : au lieu d’être trimestrielle, la redistribution des loyers est effectuée tous les mois. Autrement dit, certaines SCPI ont opté pour le versement mensuel des dividendes : les investisseurs reçoivent ainsi un virement chaque mois correspondant aux loyers perçus (diminués des charges, provisions et éventuelles vacances locatives) sur la période. Mis à part cette fréquence de paiement, le modèle économique reste identique à une SCPI classique (sélection et gestion professionnelle des immeubles, mutualisation des risques locatifs, etc.).

Avantages spécifiques. Les SCPI à revenus mensuels se distinguent avant tout par la régularité de leurs versements. Leur principal atout réside dans cette fréquence élevée de distribution, un critère de plus en plus recherché dans un contexte de hausse du coût de la vie. Percevoir des dividendes chaque mois permet aux investisseurs d’optimiser leur gestion de trésorerie au quotidien. Par exemple, cela peut servir à couvrir des dépenses courantes, à augmenter son pouvoir d’achat mensuel ou à rembourser les mensualités d’un prêt immobilier plus aisément. Selon une enquête de l’Observatoire de la Centrale des SCPI, 85 % des épargnants préfèrent toucher des revenus mensuels pour faire face aux dépenses régulières plutôt que trimestriels. En outre, la mensualisation offre la possibilité de réinvestir plus rapidement les sommes perçues. Un investisseur peut choisir de réinjecter chaque mois ses dividendes dans l’achat de nouvelles parts (lorsque la SCPI le permet ou via une autre SCPI), ce qui lui permet de capitaliser et d’accroître progressivement son patrimoine. Cette capitalisation plus fréquente, proche du principe des intérêts composés, peut améliorer la performance à long terme de l’investissement, même si elle n’exonère pas de la fiscalité correspondante.

Acteurs majeurs du marché. Devant l’engouement pour le revenu mensuel, de nombreuses sociétés de gestion ont lancé des SCPI de ce type ces dernières années. On trouve notamment des acteurs pionniers comme Corum Asset Management, qui propose plusieurs SCPI à distribution mensuelle (Corum Origin, Corum XL, Corum Eurion), la société Iroko avec sa SCPI Iroko Zen, Remake Asset Management avec Remake Live, Novaxia avec NEO, ou encore Altixia (Cadence XII), Epsicap (Epsilon 360), etc. . Ces SCPI couvrent diverses stratégies (immobilier d’entreprise en France ou en Europe, immobilier résidentiel, secteurs spécialisés comme la santé, logistique, éducation...) tout en offrant la particularité d’un versement mensuel. Par exemple, Corum Origin (lancée en 2012) a été l’une des premières à verser un dividende chaque mois, et continue d’afficher un rendement supérieur à 6 % par an depuis sa création. Cette diversité d’acteurs majeurs montre que le versement mensuel est devenu un argument fort dans le paysage des SCPI de rendement.

SCPI mensuelle vs SCPI à distribution trimestrielle : quelles différences ?

Face à une SCPI à rendement mensuel, une SCPI traditionnelle à distribution trimestrielle fonctionne de manière similaire, à ceci près que les revenus sont versés tous les trois mois. Du point de vue de l’investisseur, la différence principale entre un rendement SCPI mensuel et un rendement trimestriel réside dans la fréquence de perception des loyers, et non dans le taux de rendement annuel en lui-même. En effet, une SCPI mensuelle et une SCPI trimestrielle pourraient très bien afficher le même taux de distribution annuel (par exemple 5 %), la seule distinction étant que la première vous versera environ 0,416 % chaque mois (5 %/12) alors que la seconde vous versera 1,25 % chaque trimestre (5 %/4).

Historiquement, la distribution trimestrielle s’explique par les usages du marché immobilier : les baux locatifs commerciaux prévoient souvent le paiement des loyers par trimestre d’avance, ce qui amenait logiquement les SCPI à verser des acomptes trimestriels à leurs associés. Les SCPI à revenus mensuels, elles, ont mis en place des mécanismes (trésorerie tampon, avances sur loyer, outils de gestion automatisée, etc.) pour lisser les encaissements et être en mesure de payer un dividende chaque mois. Pour l’investisseur, cela signifie un flux de trésorerie plus régulier et en phase avec ses besoins. À l’inverse, avec un versement trimestriel, il doit parfois patienter jusqu’à trois mois pour percevoir ses loyers, ce qui peut compliquer la gestion de son budget mensuel.

En termes de choix d’investissement, il convient de noter que la totalité du rendement annuel reste comparable. Autrement dit, opter pour une SCPI mensuelle ne signifie pas obtenir un rendement supérieur à une SCPI trimestrielle, c’est surtout une question de confort de trésorerie. D’ailleurs, certaines SCPI historiques conservent une distribution trimestrielle tout en affichant d’excellents rendements. Le choix entre mensualisation et trimestrialisation dépend donc avant tout des préférences de l’investisseur en matière de fréquence de revenu. De plus en plus d’épargnants plébiscitent la mensualisation pour coller à leurs dépenses courantes (loyer, factures, etc.) ou pour disposer d’une rente type « salaire » chaque mois. Néanmoins, d’autres investisseurs n’y voient pas d’impératif, notamment s’ils n’ont pas besoin de liquidités immédiates et préfèrent recevoir des sommes plus conséquentes trimestriellement.

Avantages et inconvénients d’un versement mensuel en SCPI

Comme tout placement, le versement mensuel en SCPI présente des avantages mais également quelques inconvénients qu’il faut avoir en tête.

Avantages :

Revenu immobilier régulier : C’est le bénéfice numéro un. Percevoir un revenu mensuel permet de lisser ses entrées d’argent. Cela offre une visibilité budgétaire appréciable, en particulier pour les retraités ou les personnes complétant leur salaire, qui peuvent compter sur un complément de revenu immobilier chaque mois.
Alignement sur les dépenses mensuelles : La plupart des charges de la vie courante (loyer/remboursement de crédit, factures, courses) sont mensuelles. Toucher des dividendes mensuellement facilite la gestion de ces dépenses récurrentes. Par exemple, un investisseur peut synchroniser ses encaissements de SCPI avec le paiement de son prêt immobilier.
Possibilité de réinvestissement accéléré : Grâce à la mensualisation, l’investisseur peut choisir de réinvestir plus fréquemment ses gains. En réinjectant chaque mois les dividendes perçus dans l’achat de nouvelles parts (ou sur un autre support), il profite d’un effet de capitalisation plus rapide qu’avec un versement trimestriel. Ce réinvestissement mensuel, s’il est mis en place, peut augmenter le rendement cumulé sur le long terme (toutefois, rappelons que les dividendes même réinvestis restent imposables).
Psychologie et confort : Du point de vue psychologique, voir arriver un virement sur son compte en banque tous les mois peut être très valorisant. C’est également rassurant en période d’incertitude économique : on constate concrètement la performance de son placement de façon régulière, ce qui peut renforcer la confiance dans la SCPI choisie (ou au contraire alerter rapidement en cas de baisse de rendement).

Inconvénients :

Choix plus restreint : Toutes les SCPI de rendement ne versent pas un revenu mensuel, loin s’en faut. La majorité du marché fonctionne encore sur une base trimestrielle. En vous limitant aux SCPI mensuelles, vous écartez potentiellement d’excellentes SCPI à distribution trimestrielle. Il faut donc veiller à ne pas faire de la fréquence de versement le seul critère de choix, au risque de passer à côté d’une SCPI de grande qualité sous prétexte qu’elle paie trimestriellement.
Nouveauté du concept : Beaucoup de SCPI à rendement mensuel sont de création relativement récente (années 2010-2020). Elles ont certes des rendements attractifs, mais un historique plus court que certaines SCPI plus anciennes. Pour les investisseurs très attachés au recul historique, cela peut être un frein. Néanmoins, certaines comme Corum Origin ou Épargne Pierre (désormais trimestrielle) ont plus de 10 ans d’existence avec succès.
Montants unitaires plus faibles : Avec un versement mensuel, chaque dividende pris isolément est plus petit qu’un dividende trimestriel. Sur un an, le total est équivalent, mais percevoir par exemple 50 € par mois ne procure pas la même « impression de richesse » que de recevoir 150 € par trimestre. C’est un aspect purement psychologique : certaines personnes préfèrent toucher 4 fois 150 € plutôt que 12 fois 50 €, car le montant trimestriel permet éventuellement de financer un plus gros projet ponctuel.
Gestion administrative : Qui dit versements plus fréquents dit aussi potentiellement plus d’entrées à suivre sur son compte bancaire. Même si aujourd’hui tout est automatisé, certains investisseurs pourraient trouver qu’avoir 12 lignes de crédit de dividendes sur l’année complique un peu le suivi, par rapport à 4 lignes trimestrielles. Ce point reste mineur et est largement compensé par les avantages de la mensualisation pour la plupart des associés.

En résumé, les avantages du versement mensuel résident surtout dans la régularité des revenus et la flexibilité pour l’investisseur, tandis que ses inconvénients tiennent davantage à des considérations de choix disponibles et de préférences personnelles. L’essentiel est de trouver la formule qui correspond à vos objectifs financiers et à votre confort de gestion.

Impact fiscal du rendement mensuel en SCPI

Il est crucial de comprendre que la fiscalité des revenus de SCPI s’applique de la même manière que les loyers perçus d’un bien immobilier locatif classique, quelle que soit la fréquence de versement. Les dividendes versés par une SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et intégrés à votre revenu imposable. Ainsi, que vos loyers de SCPI vous soient versés mensuellement ou trimestriellement, ils subiront le même traitement fiscal.

Concrètement, les revenus fonciers issus d’une SCPI s’ajoutent à vos autres revenus et sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR). Votre tranche marginale d’imposition (TMI) déterminera le taux d’impôt appliqué. Par exemple, si vous êtes dans la tranche à 30 %, vos revenus SCPI seront imposés à 30 % à l’IR. À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (CSG, CRDS, etc.) qui s’appliquent également sur les revenus fonciers. Au total, la pression fiscale peut donc dépasser 40 % voire 50 % pour les tranches les plus hautes. Un épargnant lourdement imposé doit en être conscient : un rendement brut de 5 % pourrait ne représenter qu’environ 2,5-3 % net dans son cas, une fois l’impôt payé.

À noter que les sociétés de gestion de SCPI prélèvent généralement un acompte fiscal sur les distributions (prélèvement à la source de 17,2 % pour les prélèvements sociaux et éventuellement acompte d’IR de 20 % si vous y êtes soumis par l’administration fiscale), ce qui explique que le montant versé sur votre compte soit net de ces prélèvements obligatoires. Vous devrez ensuite régulariser selon votre situation réelle lors de la déclaration annuelle.

Pour autant, des solutions existent pour atténuer la fiscalité. L’une des stratégies courantes consiste à acquérir des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie. En logeant vos SCPI dans une assurance-vie, les revenus générés ne sont pas taxés immédiatement comme des revenus fonciers : ils suivent la fiscalité de l’assurance-vie, bien plus douce surtout après 8 ans de détention (avec abattement annuel sur les gains, et seuls les retraits partiels sont imposés). Cela peut transformer un rendement mensuel taxable en un revenu capitalisé plus efficacement. Une autre option est d’opter pour le régime fiscal micro-foncier si vous y êtes éligible (revenus fonciers totaux < 15 000 € par an et possession d’au moins un bien loué nu en direct) : ce régime vous accorde un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers sans avoir à justifier de charges, ce qui réduit d’autant la part imposable. Enfin, certaines SCPI investissant à l’étranger peuvent bénéficier de traitements fiscaux particuliers (crédits d’impôt, exonération partielle de prélèvements sociaux sur la part de revenus étrangers, etc.), mais cela dépend des conventions fiscales avec les pays d’investissement.

En synthèse, le rendement SCPI mensuel subit la fiscalité des revenus fonciers classiques. Il est donc important d’anticiper cet aspect pour calculer le rendement net de votre placement. N’hésitez pas à solliciter un conseil fiscal ou à étudier les options (assurance-vie, démembrement temporaire de propriété, SCPI fiscales) afin d’optimiser l’imposition de vos revenus immobiliers réguliers.

Exemples concrets de SCPI à rendement mensuel (chiffres à jour)

Pour illustrer, voici quelques exemples de SCPI versant des revenus mensuels en 2025, avec leurs caractéristiques et performances récentes :

Iroko Zen – Lancée en 2020 par la société Iroko, cette SCPI diversifiée n’applique aucun frais d’entrée et a obtenu le label ISR. Elle investit dans divers secteurs (commerce, santé, logistique, bureaux) en Europe. Rendement : en 2023, Iroko Zen a affiché un taux de distribution de 7,12 % (l’un des plus élevés du marché), avec une projection autour de 7,22 % pour 2024. Le minimum de souscription est de 5 000 € (soit 25 parts à 200 € chacune), et les premiers dividendes mensuels sont versés après un délai de jouissance de 4 mois suivant l’achat des parts.
Corum Origin – Gérée par Corum Asset Management, Corum Origin est une SCPI à capital variable lancée en 2012, investie principalement en immobilier d’entreprise (bureaux, locaux d’activité, commerces) dans la zone euro. Elle est réputée pour sa longévité et la constance de ses performances. Rendement : en 2023, Corum Origin a délivré un taux de distribution attractif de 6,88 %, avec des dividendes versés mensuellement aux associés. Le prix d’une part est d’environ 1 135 €, et la SCPI affiche historiquement un taux d’occupation financier élevé assurant la régularité des revenus versés.
Corum Eurion – Également gérée par Corum, cette SCPI plus récente (création 2020) est orientée vers les bureaux et commerces en Europe et bénéficie du label ISR pour son engagement ESG. Rendement : en 2023, Corum Eurion a présenté un taux de distribution de 5,67 %, supérieur à la moyenne du marché des SCPI cette année-là. Accessible dès 215 € la part, elle verse des revenus mensuels après un délai de jouissance de 6 mois, et attire les investisseurs en quête de revenus mensuels sécurisés et durables grâce à sa diversification géographique et sectorielle.
Remake Live – SCPI lancée en 2022 par Remake Asset Management, Remake Live se singularise par l’absence de frais de souscription et une stratégie diversifiée incluant l’immobilier en zones en transformation (régions périurbaines, revitalisation de territoires). Rendement : c’est l’une des SCPI les plus performantes du marché récent, avec un rendement qui a dépassé 7,5 % en 2022 et en 2023. Son prix de part est d’environ 204 € (initialement 200 €, revalorisé de 2 % fin 2023), et les dividendes mensuels commencent à être versés après 3 mois de délai de jouissance. Remake Live illustre le potentiel des SCPI mensuelles nouvelle génération, alliant forte distribution et stratégie innovante.
Novaxia NEO – Créée en 2019 par Novaxia Investissement, NEO est une SCPI sans frais d’entrée, investie dans l’immobilier d’entreprise et résidentiel avec une approche innovante (rénovation urbaine, transformation de bureaux en logements, etc.) sur la zone euro. Rendement : en 2023, Novaxia NEO a délivré un rendement supérieur à 6 %, confirmant son statut de SCPI à revenus mensuels de qualité dans un portefeuille diversifié. Le prix de la part est de 187 €, et les dividendes mensuels sont versés après 5 mois de délai de jouissance. La société de gestion Novaxia, reconnue pour son sérieux, a maintenu la valorisation des parts en 2023 malgré un contexte immobilier chahuté, témoignant de la résilience de cette SCPI.

(Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Données de taux de distribution 2023 publiées par les sociétés de gestion ou sites spécialisés.)

Ces exemples illustrent la variété de l’offre de SCPI mensuelles : certaines privilégient un rendement maximal (souvent au-delà de 6 %), d’autres mettent en avant une approche responsable (ISR), une innovation (nouveaux secteurs, absence de frais d’entrée) ou une diversification poussée. Le rendement mensuel SCPI s’accompagne ainsi de multiples stratégies, à l’investisseur de choisir celle alignée avec ses objectifs et son profil de risque.

À qui s’adresse ce type de placement ?

Les SCPI à rendement mensuel s’adressent à un large public, mais conviennent particulièrement à certains profils d’investisseurs.

Les personnes en recherche de revenus complémentaires immédiats : Si vous souhaitez générer un complément de revenu quasi-immédiat et régulier, par exemple pour améliorer votre pouvoir d’achat mensuel, financer des dépenses récurrentes ou anticiper une baisse de revenus (congé, passage à temps partiel, retraite à venir), les SCPI mensuelles sont attractives. Dès la fin du délai de jouissance, vous commencerez à percevoir des loyers chaque mois, ce qui en fait une sorte de « salaire passif ». Ce placement est donc souvent prisé des retraités ou pré-retraités voulant compléter leur pension, ou des quinquagénaires cherchant à préparer leur retraite en douceur avec un revenu régulier dès aujourd’hui.
Les investisseurs désireux d’éviter les contraintes de l’immobilier locatif direct : Obtenir des loyers mensuels est l’objectif de tout investisseur immobilier. Or, investir en direct dans un appartement pour le louer induit des obligations (choix du locataire, gestion des baux, risques d’impayés, charges, fiscalité lourde des revenus fonciers). Les SCPI offrent une alternative sans soucis de gestion : « Les SCPI à revenus mensuels sont préférables à l’achat d’un appartement locatif si l’on souhaite avoir des loyers chaque mois sans les embêtements de l’immobilier en direct ». Ce type de placement convient donc bien aux personnes qui veulent les avantages de la rente immobilière sans les tracas administratifs.
Les épargnants cherchant un placement flexible et modulable : Avec la mensualisation des revenus, il est plus facile d’ajuster sa stratégie en cours de route. Un mois donné, vous pouvez décider de consommer vos dividendes (par exemple en période de chômage, pour combler un manque) et quelques mois plus tard, si votre situation s’améliore, choisir de les réinvestir. Ce profil d’investisseur, peut-être plus jeune ou actif, appréciera la souplesse qu’offre un revenu mensuel modulable.
Les investisseurs prudents mais en quête de rendement : Les SCPI sont souvent vues comme un investissement de moyen-long terme relativement stable, avec des rendements supérieurs aux livrets bancaires et obligations, mais inférieurs aux actions. Un épargnant prudent, qui n’est pas à l’aise avec la volatilité boursière, peut trouver dans une SCPI à rendement mensuel un compromis intéressant : il diversifie son patrimoine, perçoit un revenu régulier, tout en mutualisant les risques sur un grand parc immobilier. Ce profil appréciera la dimension « pédagogique » de la mensualisation (voir concrètement les loyers tomber) et la transparence offerte par les rapports trimestriels ou mensuels de la SCPI.

Bien entendu, ces placements restent ouverts à tout type d’investisseur (particulier comme personne morale), à condition d’être conscient des risques. Le ticket d’entrée accessible (quelques centaines ou milliers d’euros) rend la SCPI mensuelle attractive pour les jeunes actifs souhaitant faire un premier pas dans l’investissement immobilier, tout comme pour les patrimoines plus importants cherchant à diversifier leurs sources de revenus.

Conseils pour choisir une SCPI à rendement mensuel

Devant l’offre grandissante, comment sélectionner la ou les SCPI mensuelles qui correspondent le mieux à vos attentes ? Voici quelques conseils de choix :

Analyser le taux de rendement et son historique : Comparez les taux de distribution des SCPI mensuelles sur les dernières années. Cherchez celles qui affichent un rendement stable ou en progression, plutôt qu’un pic ponctuel. Par exemple, un rendement autour de 5-6 % régulièrement depuis 3 ans peut inspirer plus de confiance qu’un 7 % qui chute à 4 % l’année suivante. Attention toutefois à ne pas sur-prioriser le rendement brut : un taux très élevé peut cacher une prise de risque importante ou une situation exceptionnelle non pérenne.
Regarder la nature du portefeuille immobilier : Chaque SCPI a sa stratégie. Certaines investissent principalement en bureaux (plus cycliques, dépendants de la conjoncture économique), d’autres en commerces (exposition à la consommation, à l’e-commerce), d’autres en logistique, en santé/éducation (crèches, écoles, EHPAD…), en résidentiel, ou encore sont diversifiées. D’une part, choisissez une stratégie qui vous convient ou que vous comprenez. D’autre part, veillez à ce que la SCPI soit suffisamment diversifiée elle-même (nombre d’immeubles, nombre de locataires, différentes zones géographiques) pour mutualiser les risques. Une SCPI mensuelle investie sur un seul secteur ou une seule région pourrait voir ses loyers baisser fortement en cas de problème dans ce secteur/région.
Évaluer la société de gestion et la taille de la SCPI : La réputation et l’expérience de la société de gestion sont importantes. Des acteurs comme Corum, Primonial, La Française, Sofidy, etc., ont pignon sur rue et une longue expérience. Les nouveaux acteurs (Iroko, Remake, Novaxia…) apportent de l’innovation mais ont moins de recul. Regardez la capitalisation de la SCPI (taille du fonds) : une grosse capitalisation (> 500 M€) offre souvent plus de stabilité et de mutualisation, tandis qu’une petite SCPI peut être plus agile mais aussi plus exposée à un gros aléa (un impayé qui pèse fortement par exemple).
Considérer les frais et le délai de jouissance : Les frais d’entrée (ou commission de souscription) varient de 0 % à plus de 10 % selon les SCPI. Certaines SCPI nouvelles génération, notamment à rendement mensuel (Iroko Zen, Remake Live, Novaxia NEO…), n’ont pas de frais d’entrée, ce qui est un atout si vous envisagez de revendre à moyen terme. D’autres ont des frais inclus dans le prix de la part (ce qui revient au même si on garde longtemps). Les frais de gestion annuels (prélevés sur les loyers) sont généralement autour de 8 à 12 %. Enfin, regardez le délai de jouissance : pendant combien de temps vos parts nouvellement achetées ne produisent pas de revenus. Un délai de 4 à 6 mois est courant. Plus ce délai est court, plus vous toucherez vite les loyers mensuels. À noter que certaines SCPI proposent d’acheter des parts « acquises » (déjà en jouissance) sur le marché secondaire pour éviter ce délai, mais c’est un cas particulier.
Vérifier l’accessibilité (crédit, assurance-vie…) : Si vous comptez investir via un emprunt bancaire pour booster le rendement (effet de levier du crédit), assurez-vous que la SCPI choisie est acceptée par les banques et que le montage crédit + SCPI est pertinent. De même, si vous souhaitez l’intégrer dans un contrat d’assurance-vie pour optimiser la fiscalité, vérifiez qu’elle est bien disponible dans les unités de compte immobilières proposées par l’assureur (beaucoup de SCPI sont accessibles en assurance-vie, mais avec parfois un délai de jouissance plus long et des frais spécifiques).

En synthèse, le choix d’une SCPI à rendement mensuel doit se faire avec la même rigueur que pour n’importe quelle SCPI : étudiez le couple rendement/risque, la qualité du gestionnaire, l’adéquation avec vos objectifs (retraite, revenu complémentaire, diversification…). N’hésitez pas à diversifier vos investissements sur plusieurs SCPI mensuelles ou mixtes (certaines à versement mensuel, d’autres trimestriel) pour bénéficier des atouts de chacune tout en limitant votre exposition à un seul véhicule. Avant d’investir, assurez-vous que ce type de placement correspond à votre situation financière et patrimoniale, et qu’il s’inscrit dans votre stratégie globale. En cas de doute, faites-vous accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine ou un spécialiste des SCPI.

Risques à connaître avant d’investir

Même si les SCPI à rendement mensuel présentent de nombreux atouts, il est fondamental de garder à l’esprit qu’il s’agit d’un placement immobilier comportant des risques. Voici les principaux risques à considérer :

Risque de perte en capital : La valeur de votre part de SCPI peut baisser. Elle dépend de la valorisation du patrimoine immobilier détenu. En cas de crise immobilière (chute des prix de l’immobilier commercial, vacance locative élevée, baisse des loyers), la société de gestion peut réévaluer à la baisse le prix de la part. Si vous revendez à ce moment-là, vous pouvez subir une perte en capital. Contrairement à un livret bancaire, le capital investi n’est pas garanti : ni le rendement, ni le capital ne sont assurés par une garantie quelconque.
Risque de revenu non garanti : Les loyers versés aux associés sont soumis aux aléas de l’exploitation immobilière. Si des locataires ne paient plus, si des locaux restent vacants, ou si les loyers sont renégociés à la baisse, la SCPI verra ses revenus diminuer. Par conséquent, les dividendes mensuels peuvent baisser, ou même être suspendus temporairement en cas de grave difficulté (bien que ce soit rare). En SCPI, les revenus ne sont pas garantis d’une année sur l’autre : par exemple, une SCPI ayant versé 6 % en 2024 pourrait très bien ne verser que 4,5 % en 2025 si le contexte l’exige. Il faut accepter cette variabilité.
Risque de liquidité : L’investissement en SCPI doit être envisagé sur le long terme (8 à 10 ans minimum recommandés). Les parts de SCPI ne sont pas cotées en bourse et la revente n’est pas instantanée. Sur le marché secondaire, il faut trouver un acheteur pour vos parts si vous souhaitez sortir. En SCPI à capital variable, la liquidité dépend des nouvelles souscriptions : si elles sont insuffisantes, vos demandes de retrait peuvent être mises en attente. En SCPI à capital fixe, il faut impérativement un acheteur en face via le marché de gré à gré. Ce n’est donc pas un placement liquide : vous pourriez mettre plusieurs semaines ou mois à revendre vos parts en cas de besoin urgent de cash, surtout en phase de ralentissement du marché immobilier.
Risque de dilution du rendement par les frais : Les SCPI comportent des frais (frais d’entrée, frais annuels de gestion). Ces frais sont généralement déjà pris en compte dans le taux de rendement affiché (taux de distribution net de frais de gestion). Néanmoins, si vous revendez vos parts après seulement quelques années, les frais d’entrée amortis sur une courte période peuvent peser sur le rendement global. Il est conseillé de garder ses parts suffisamment longtemps pour absorber ces frais initiaux.
Autres risques : Citons également le risque de hausse des taux d’intérêt, qui peut à la fois faire baisser la valeur des actifs immobiliers (et donc des parts) et rendre le placement moins attractif face à d’autres produits financiers sans risque. Cependant, une hausse des taux peut aussi être le reflet d’une inflation plus forte, laquelle se répercute souvent positivement sur les loyers (indexation des baux) et donc peut soutenir les rendements des SCPI – c’est un risque à double tranchant. Il existe aussi un risque réglementaire/fiscal : la fiscalité des revenus fonciers ou des SCPI peut évoluer (par exemple, hausse des prélèvements sociaux, modification de la fiscalité des non-résidents, etc.). Enfin, si la SCPI investit hors de France, il y a un risque de change (atténué car la plupart couvrent ce risque ou investissent en zone euro) et un risque pays (économique, politique).

Pour toutes ces raisons, il est indispensable de considérer les SCPI, y compris à rendement mensuel, comme un placement « non garanti en capital et en revenus ». La mutualisation offerte par une SCPI sur des dizaines d’immeubles et de locataires contribue heureusement à diluer ces risques : les éventuelles pertes sur un bien ou les loyers impayés de tel locataire sont en général compensés par les autres biens du portefeuille. Les SCPI sont par ailleurs soumises à la réglementation de l’AMF, avec des contrôles, ce qui offre un cadre protecteur pour l’investisseur. Néanmoins, chaque épargnant doit investir en connaissance de cause, et ne pas allouer à la SCPI des sommes dont il pourrait avoir besoin à court terme ou qu’il n’est pas prêt à voir fluctuer.

Conclusion

Les SCPI à rendement mensuel constituent une évolution notable dans le monde de la pierre-papier. En proposant un revenu immobilier régulier sous forme de loyers versés chaque mois, elles répondent à une demande forte des épargnants pour plus de flexibilité et de liquidité dans leurs investissements immobiliers. Pédagogiques pour les débutants (qui voient concrètement les fruits de leur investissement mois après mois) et techniques pour les initiés (possibilité d’optimiser la trésorerie, le réinvestissement, la fiscalité via assurance-vie, etc.), ces SCPI nouvelle génération ont de sérieux atouts.

Elles offrent des rendements annuels attractifs – souvent dans la fourchette 5 % à 7 % ces dernières années – tout en mutualisant les risques sur un large parc d’actifs. Comparées aux SCPI à distribution trimestrielle, elles se distinguent surtout par le confort financier qu’elles procurent au fil de l’eau, sans pour autant changer la nature profonde de l’investissement (mêmes risques immobiliers, même fiscalité foncière).

Ce type de placement convient particulièrement à ceux qui recherchent un complément de revenu passif, qui souhaitent préparer sereinement un projet (retraite, financement de dépenses récurrentes) ou qui veulent simplement investir dans l’immobilier sans gestion fastidieuse. Néanmoins, il ne faut pas perdre de vue qu’investir en SCPI – mensuelle ou non – implique un engagement de long terme et une tolérance aux aléas. La due diligence (analyse) préalable est primordiale pour choisir les meilleures SCPI en fonction de son profil, en diversifiant si besoin sur plusieurs véhicules.

En définitive, les SCPI à rendement mensuel sont un outil puissant pour « faire travailler son épargne » dans la pierre de façon souple et régulière. En alliant pédagogie et technicité, elles peuvent satisfaire aussi bien le débutant curieux que l’investisseur chevronné désireux d’optimiser son allocation. Comme toujours, informez-vous auprès de sources officielles et indépendantes (documents AMF, analyses spécialisées) et n’hésitez pas à consulter un professionnel avant de vous lancer. Un investissement bien compris et bien calibré est la clé pour profiter pleinement des avantages de ces SCPI nouvelle génération, tout en maîtrisant les risques inhérents à la pierre-papier.