Analyse de la conjoncture immobilière française : un marché en transition au quatrième trimestre 2024\n\nLe marché immobilier français continue sa transition au quatrième trimestre 2024, avec des signaux encore contrastés mais laissant entrevoir une possible stabilisation. Malgré une situation globalement dégradée, certains indicateurs montrent des signes d'amélioration, notamment au niveau des conditions de financement. Cette analyse détaillée vous propose un tour d'horizon complet de la situation actuelle et des perspectives pour l'année 2025.\n\n## Les conditions de financement s'améliorent progressivement\n\nLe quatrième trimestre 2024 confirme l'amélioration des conditions de financement immobilier, un facteur déterminant pour l'amorce d'un nouveau cycle positif dans l'immobilier français. Le taux fixe moyen des crédits à l'habitat poursuit son léger reflux, s'établissant à 3,18% en moyenne trimestrielle, contre 3,35% au trimestre précédent.\n\nCette baisse s'accompagne d'un assouplissement des critères d'octroi de crédits, comme l'indique l'enquête de la Banque de France auprès des banques (solde d'opinion de -13 points). La durée initiale moyenne des crédits immobiliers hors rachats et renégociations augmente également d'un mois pour atteindre 264 mois, signe d'une plus grande flexibilité des établissements bancaires.\n\nEn conséquence, la production de crédits nouveaux à l'habitat progresse de 7,9% par rapport au trimestre précédent, s'établissant à 38,1 milliards d'euros. Toutefois, ce niveau reste inférieur de 35,7% à la moyenne observée sur la période 2019-2023, révélant que le marché du crédit n'a pas encore retrouvé sa dynamique d'avant-crise.\n\n## Le marché de l'ancien : premiers signes de stabilisation\n\nLe marché de l'immobilier ancien montre des signes encourageants de reprise après plusieurs trimestres de repli. Le nombre annuel de transactions rebondit légèrement (+1,5% en glissement trimestriel), interrompant pour la première fois en trois ans la tendance baissière. Avec 792 000 transactions, le volume reste néanmoins inférieur de 9% à celui observé un an auparavant.\n\nCôté prix, la stabilisation se confirme avec une quasi-stagnation (+0,1% en glissement trimestriel) après six trimestres consécutifs de baisse. Des disparités géographiques persistent : en Île-de-France, les prix diminuent légèrement (-0,2%) avec un repli plus marqué pour les maisons (-1,3%), tandis qu'en province, les prix évoluent peu (+0,1%).\n\nSur une année, la correction des prix se poursuit avec une baisse de 2,1%, plus prononcée en Île-de-France (-3,6%) qu'en province (-1,7%). Cette correction progressive des prix, associée à l'amélioration des conditions de financement, pourrait contribuer à une reprise progressive de l'activité sur ce segment de marché au cours de l'année 2025.\n\n## Le marché du neuf reste sous pression\n\nLa situation demeure plus délicate sur le marché du logement neuf, malgré quelques signaux contrastés. Les mises en vente de logements neufs à destination des particuliers se redressent (+6,4% en données CVS-CJO et en glissement trimestriel), mais restent inférieures de près de moitié à la moyenne des cinq dernières années.\n\nParallèlement, les ventes aux particuliers se replient après deux trimestres de rebond (-4,2%). Avec 17 120 réservations, elles sont inférieures de 39% à leur niveau trimestriel moyen des cinq dernières années. Les ventes aux institutionnels (ou ventes en bloc) continuent également leur recul (-21,9%), principalement en raison du repli des acquisitions par les bailleurs sociaux.\n\nL'encours de logements neufs proposés à la vente continue de se réduire (-3,0%), s'élevant à 117 500 logements, soit environ 11% de moins qu'il y a un an. Le délai moyen d'écoulement des logements neufs poursuit son repli à 20 mois, après avoir atteint un point haut de 25 mois fin 2023.\n\nConcernant les prix, ceux des logements neufs à destination des particuliers se stabilisent après deux trimestres de hausse, tandis que les prix de production des logements neufs diminuent pour le troisième trimestre consécutif (-1,6%).\n\n## Construction : des mises en chantier en hausse mais à des niveaux historiquement bas\n\nLes autorisations et mises en chantier de logements progressent en évolution trimestrielle, respectivement de 5,0% et 11,6%, mais demeurent à des niveaux historiquement bas. Avec 331 600 autorisations en 2024, le marché atteint son plus bas niveau annuel depuis 1997. De même, les 288 500 mises en chantier représentent le volume le plus faible depuis 1996.\n\nLa construction de locaux non résidentiels n'est pas épargnée par cette tendance, avec des surfaces de locaux commencés en recul de 10,6% sur l'année 2024, atteignant leur plus bas niveau depuis le début de la série en 2000.\n\nCette situation impacte directement l'emploi dans le secteur du bâtiment, qui continue de se contracter. Les effectifs salariés diminuent de 0,5% au quatrième trimestre, descendant à 1 272 400 salariés, soit 2,8% de moins (environ 36 200 emplois) qu'il y a deux ans. Les défaillances d'entreprises dans la construction repartent également à la hausse (+20,6%), atteignant leur plus haut niveau depuis début 2015.\n\n## Le marché locatif : une progression des loyers qui se modère\n\nSur le marché locatif, l'évolution est plus mesurée. La progression de l'indice de référence des loyers continue de ralentir au quatrième trimestre (+1,8%, après +2,5%), en lien avec le reflux de l'indice des prix à la consommation. Le rythme de hausse des loyers des résidences principales est globalement stable depuis mi-2023, à +2,4% en glissement annuel.\n\nCette modération de la hausse des loyers pourrait contribuer à stabiliser le marché locatif, un facteur important pour maintenir l'attractivité de l'investissement locatif malgré les incertitudes actuelles.\n\n## Perspectives contrastées pour 2025\n\nLes perspectives pour le secteur immobilier en 2025 restent contrastées. Dans le bâtiment, le solde d'opinion des entrepreneurs sur les perspectives d'activité à l'horizon de trois mois continue de se dégrader légèrement, à -12 points. Le jugement sur les carnets de commandes poursuit sa détérioration, atteignant son niveau le plus bas depuis le deuxième trimestre 2020.\n\nDans la promotion immobilière, les signaux sont plus nuancés. Le solde d'opinion des promoteurs sur la demande de logement s'améliore (-34 points, après -49 points), mais le solde relatif aux perspectives de mises en chantier à l'horizon de trois mois se détériore légèrement (-28 points, après -27 points).\n\nNéanmoins, la part des promoteurs immobiliers désirant mettre à l'étude de nouveaux projets s'accroît (52%, après 49%), signe d'un certain regain d'optimisme pour l'avenir du marché immobilier français.\n\n## Conclusion : un marché en quête d'un nouvel équilibre\n\nLe quatrième trimestre 2024 confirme que le marché immobilier français traverse une période de transition, cherchant un nouvel équilibre après plusieurs années de turbulences. Si les conditions de financement s'améliorent progressivement et que certains indicateurs montrent des signes de stabilisation, notamment sur le marché de l'ancien, la situation reste fragile dans le neuf et la construction.\n\nLes facteurs qui pourraient influencer positivement le marché en 2025 incluent la poursuite de la baisse des taux d'intérêt, l'assouplissement des conditions d'octroi de crédit et l'adaptation progressive des prix aux nouvelles réalités du marché. À l'inverse, les incertitudes économiques persistantes et la fragilité du secteur de la construction pourraient freiner cette reprise.\n\nDans ce contexte, la capacité des acteurs à s'adapter aux nouvelles attentes des acheteurs, notamment en termes de performance énergétique et de calcul de rentabilité des investissements, sera déterminante pour la reprise durable du marché immobilier français.\n\nLes prochains trimestres seront donc cruciaux pour confirmer si les timides signaux positifs observés en cette fin d'année 2024 préfigurent véritablement l'amorce d'un nouveau cycle positif pour l'immobilier français en 2025.